摘要：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；首批物业交付满三年的。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

首批物业交付满三年的，应召开首次业主大会；业主表决权按照面积和人数计算；业主大会表决方式提倡采用信息化技术；推进建立业主委员会换届审计制度……11月1日，大皖新闻记者了解到，《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》（下称《指导规则》）正式印发。

符合这些条件应召开首次业主大会

《指导规则》明确，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；首批物业交付满三年的。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

符合首次业主大会会议召开条件，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。

建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的，筹备组应当制定筹备经费预算，向街道办事处、乡镇人民政府申请预支首次筹备经费，街道办事处、乡镇人民政府核实并划拨首次筹备经费预支款。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

业主表决权按照面积和人数计算

《指导规则》明确，业主的表决权按照面积和人数计算。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

业主大会表决提倡采用信息化技术

业主大会表决方式提倡采用信息化技术，也可以采用集体讨论、书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。未参与表决的业主，其投票权数不计入参与表决票。

物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业并在物业管理区域内公告。

有违建行为的业主不得加入业委会

业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。

未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；制定共有资产和公共收益管理与使用办法；制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；选聘、续聘、解聘物业服务企业；向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；改变共有物业用途。

业主委员会违反前款规定的，物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，拒不改正的依法撤销，并向全体业主通告；严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

推进建立业委会换届审计制度

业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作有关情况。街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计。街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。

审计费用在住宅小区公共收益中支出。无公共收益或者公共收益不足的，街道办事处、乡镇人民政府应当给予适当补助。审计发现问题的应当依法追究责任人责任，发现涉嫌违法犯罪的，依法移交司法机关。本规则自2023年12月1日起施行，有效期三年。原《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》（合房〔2012〕19号）同时废止。

责编：杨奉娇