摘要：维修资金使用经“双三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”即可，而且业主表决可通过电子化方式进行。

日前，济南市住房和城乡建设局起草了《济南市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），向社会公开征求意见建议。《办法》拟从明年1月1日起施行，明确了适用于应急使用的9种情形。同时提出，维修资金使用经“双三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”即可，而且业主表决可通过电子化方式进行。

《办法》适用于济南市区范围内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。街道办事处、镇（乡）人民政府负责对本辖区维修资金的使用、续筹等进行指导监督，并协助区住房城乡建设部门开展维修资金的相关工作。

《办法》规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，首期交存标准为：独栋别墅每平方米20元，未设电梯的房屋（含储藏室）每平方米60元，设有电梯的房屋（含储藏室）每平方米 120元。出售公有住房的售房单位须按多层住宅不低于售房款 20%、高层住宅不低于售房款 30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

同时，商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。截至竣工综合验收备案前尚未售出的房屋，由建设单位一次性足额交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，应当由建设单位交纳的首期住宅专项维修资金，可从监管的商品房预售资金中划转。房屋售出后建设单位交存的维修资金可向业主收回。

建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，违规交付的，由建设单位交存。首期维修资金应直接交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收。

维修资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维 修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金。其中，物业管理区域内的公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

根据《办法》要求，维修资金使用分为一般使用、计划使用和应急使用。维修资金一般使用是指一次投票表决一个维修项目的使用方式；计划使用是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

维修资金一般使用和计划使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主表决可通过电子化方式进行，确保业主意愿的真实表达。

《办法》对适用于维修资金应急使用的九种情形进行了明确。维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；（四）建筑外立面装饰和公共构件脱落松动；（五）玻璃幕墙炸裂；（六）排水管道严重堵塞或爆裂；（七）地下车库雨水倒灌；（八）道路路面塌陷；（九）其它可能造成人身安全事故或严重影响业主生活的紧急情况。

责编：杨奉娇