摘要：一套单位的交易，引发香港房地产市场的轩然大波。

繁荣的第一个裂缝

9月27日，瑞士银行（UBS）发布《2018全球房地产泡沫指数》报告。根据该报告，全球主要城市在过去5年里，房价平均上涨了35%。

潮流已经改变，分析认为，而在各种力量的影响下，某些房价较高的城市正经历价格的回落。作为全球安全资产基准的国债收益率正在上升。澳大利亚和加拿大正在收紧抵押贷款的信贷标准，挤压了当地城市的房产市场。英国脱欧的不确定性让伦敦成为了一个政治风险的集中地而非避难所。

瑞银在报告中指出，3年前，伦敦和香港是唯一面临风险的两个地区；而3年后，风险城市已经扩大到包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦在内的6个城市。

“繁荣的第一个裂缝已经显现：去年的风险城市有一半出现了房价下降。”瑞银房地产主管克劳迪奥（Claudio Saputelli） 对媒体表示。

克劳迪奥表示，根据瑞银过往的经验，在风险警告发出的12个季度以内，这些世界级房地产市场出现回调的可能性会达到50%-60%。

瑞银指出，泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。据统计，这些大城市的工薪阶层的税前平均年收入，如果用来购买一处60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年时需要12年），伦敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，东京11年，慕尼黑8年，法兰克福6年。而如果用累计租金收入购买这套公寓的话，在苏黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼黑、香港需要35年，法兰克福则需要30年。

自2012年以来，香港房价持续以每年近10%的速度上涨，截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%。

11月5日，香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%，反映出市场气氛冷淡。

香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果显示，四成受访者预计房价将下跌。美银美林的最新报告指出，目前香港住宅楼市转弱，预计未来两年香港住宅楼价将下调10%-20%。

与此同时，数据显示，目前悉尼的独栋房屋和公寓价格已经跌落到了2016年底的水平。有机构认为，澳大利亚将面临2008年金融危机以来最大的房价调整，房价可能将在2020年下跌23%。

责编：丁冬雪