摘要：进入9月，部分地方房地产市场成交清淡，近期楼市有哪些新变化？“金九银十”传统的楼市旺季，今年的成色怎样？加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，未来楼市走势如何？

“金九银十”没有惊喜

众所周知，自2016年年底开启的房地产调控以来，全国楼市降温明显，特别是一线城市的新房市场，“金九银十”成色不足，销售不复以往火爆局面。

而2018年下半年以来，调控政策持续升级。先是住建部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，后中共中央政治局会议重申“遏制房价上涨”。中原地产研究中心统计数据显示，8月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过45城市，发布了超过55次各类型房地产调控政策。叠加前7月的260次，年内累计调控次数高达315次，同比上涨超过80%。

在此背景下，根据克而瑞统计数据显示，2018年8月，受季节性因素影响市场销售情况平稳，32家房企合计实现销售5012亿元，与7月业绩规模相比基本持平，仅同比微增0.1%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨逐渐开始出现龙头房企上涨速度放缓的迹象。

在丁祖昱看来，房企去化还是有压力的，但是预计9、10月份销售总量不会少，因为随着供货量增加，去化率虽然降低，但是总的销售量不会减少。欧阳捷亦表示，“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

不过，也有业内人士较为悲观，位于北京的某地产公司相关负责人表示，强烈管控下，已经不存在“金九银十”了。据他了解，最近北京有部分限房价项目的部分楼栋以低于限售价的价格出售，但是降价并没有换来销量。在他看来，除了资格、资金层面受限外，购房者对于市场的预期也不看好，购房意愿不太强烈。

调控趋紧房企看淡后市

房企中期业绩披露已经全部结束，尽管利润增长情况较好，部分企业甚至出现爆发式增长，但并不能说明今年的市场状况。当下，调控趋紧、市场高压，房企对于后市的判断并不太乐观，在中期业绩发布会上，不少企业提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，杠杆率、负债率水平会在今年、明年、后年持续地下降。碧桂园总裁莫斌表示，下半年的土地投资会更加谨慎。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示，现阶段中海会采取很谨慎的态度对待投资买地，宁愿错失机会,也不想投错几块地。

真实的土地市场状况更能印证各位大佬的说法。随着楼市调控的深入，土地流标现象逐渐增多。中原地产研究中心统计数据显示，二线城市连续两个月土地流标创造最近几年纪录，单月流标土地高达71宗，超过7月的68宗。

而对于此前大热的三四线城市，担忧者也不少，阳光城执行董事长、总裁朱荣斌表示，一线市场动力很强，但被调控压住了。三四线没有控，但确实有非理性的因素，持续上涨没有保证。据孙宏斌观察，市场出现变化后，三四线城市冷得更快一些，8月份三四线城市明显冷得比较快。

据穆迪投资者服务公司发布的报告显示，预计未来12个月全国房地产合约销售将放缓，放缓的原因主要包括就银行向购房者放贷的严格监管，以及市场相较于2017年需求转弱。

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