摘要：又到了续租换租的季节。据报道，相比于个人房东的直租房，租客们发现，机构化的长租公寓的租金提价幅度更高，一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出，资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动，防范租金过高降低了租客租房的质量。

资本推高房租？“过半房源被代理垄断”

目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。

在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑，资本介入导致房租上涨。

公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客；蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓；2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说，在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东，房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

“如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有垄断定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”张大伟说，当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

有房东向新京报记者表示，与自如签约三年，期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话，每年可涨1.3%。

该业主称，其房子位于珠江帝景小区，两居室，120平米。与自如签约三年，自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租，因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现，自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月，且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室，月租金为13800元。

“本来供需结构就紧张，长租公寓企业放大这种紧张，并不新增加房源，多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看，小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

在张大伟看来，中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

租房市场价格不透明，房东、中介跟着涨价

业内人士表示，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，以北京等一线城市为例，租金依然有长期上涨的推动力。整体看，当下租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限。

近期，多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此，张大伟提出质疑。

“部分中介公司提前囤积区域房源，制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。”

记者走访获悉，在上涨预期下，一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期，房东说因为房租价格都在大涨，所以今年要涨价700元，而在过去两年，这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

在比价心态下，涨房租的房东不少见。另一名直租业主称，因为最近北京房租上涨，将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

昨日，有中介告诉记者，近期房屋租赁市场价格走高，中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变，近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

一线城市房租环比上涨，深圳同比涨1.84%

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内；同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

根据记者采访，深圳房租出现了一定上涨，但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示，南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右，今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示，公司附近的三居室中一间单间，现在的房租在3300元左右，去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨，不是最近涨起来的。”

上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示，整租的一套三居室，第一年房租8800元，去年9100元，今年是9000元。广州有租房者表示，并未感觉近期的房租价格有大涨，在非市中心地段合租，人均月租金约在1000-2000元之间。

不过，也有广州市民表示，其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元，今年同位置单间1400元、1500元左右。”

北上广深一线城市外，房屋租赁市场的价格多表现稳定。

武汉地区的居民向记者表示，武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定，每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示，青岛地区房屋租赁价格变化不大，租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过，有济南地区的市民称，其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子，60平米，一室一厅，房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称，房租价格有所上涨，“去年租住的两室一厅的房子，从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”

责编：洪丹丹