摘要：记者近日对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并举”城市进行采访发现，大量房企“扎堆”抢租赁市场“证券化”机遇。业内人士认为，中国住宅租赁市场发展前景广阔，吸引了诸多运营主体跻身这万亿租赁市场“跑马圈地”。在这个过程中，应该高度警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”的新型金融来源。

警惕租赁金融“变身”

记者采访的多位业内人士认为，大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，但要警惕住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”。

一是“租赁贷款”转变为“加杠杆”。张大伟认为，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，租赁贷款会被投资者利用。“过去租金涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆。如果租房贷款，变相加杠杆，未来租金很可能会出现大涨”。

二是互联网金融“p2p”平台通过“租赁金融”持续滚动，所提供的信用贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金。互联网金融中的“p2p”信贷平台一直是炒房资金的重要来源。“爱租哪”合伙人陈其东说，“互联网金融提供的信用贷、消费贷、过桥贷等都很容易变成楼市加杠杆的工具。如果没有有效的防范措施，租赁贷款很容易被炒房者利用。”互联网金融开展业务没有地域限制，无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源是否真正出租、租房合同真伪等方面，互联网金融公司的风控体系根本覆盖不到。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房租贷就是一种消费贷，存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行积极管制，对贷款资格要设置门槛进行审核，对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产波动和金融风险。

三是租赁金融通过“伞状信托”重回“炒房”渠道。目前我国租赁住宅的投资回报率只有2%～3%，与现在信托市场上动辄15%以上的回报率，差距悬殊。

采访中，张天运向记者详细解释了租赁金融如何通过“伞状信托”重回房地产市场的渠道：房企通过“入市”抢地，将新地块作为“租赁项目”向银行寻找资金支持，然后将资金投放到原来已经短缺的楼盘开发中，在“租赁型楼盘”销售时又采取“提前预付5～10年租金”的方式，弥补“租赁楼盘”的资金短板。

房企与券商、基金、信托企业联手，将“租赁项目”与旧楼盘进行“整体包装”，变身为“住房租赁金融项目”，向银行、市场发售产品，由于住房租赁市场前景广阔，此类信托项目向银行销售过程中，会得到银行资金的大力追捧。这容易造成资金重回房地产市场，再度推高房价。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，政策上明确规定用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。“现在所有的资产证券化产品本质上都是债，想要达到中等收益几乎是不可能的，除非降低土地价格和税费，同时提高租金，才能达到资本市场可以接受的投资回报率。”

亚豪机构市场总监郭毅认为：“住房租赁证券化的关键在于如何达到与当前资本市场预期盈利率相当，而不是简单‘一化了之’；尤其要避免资产证券化后通过伞状信托的方式，资金重新回到炒房渠道中。”

吴剑认为，在住房租赁市场证券化过程中，应该继续遵循“去杠杆”原则，降低银行、房地产企业对投资回报率的期望值和回报周期，银行目前对投资回报的周期已经延伸为15～20年，但房地产企业的投资回报周期还停留在10～15年，利率要求与租金回报率相比差距更大。“从大局上看，降低金融市场利率与提高国民收入水平结合在一起，才能最大限度地将资金从房地产引流回到实体经济中。这就需要坚定不移地贯彻房地产调控目标。”

责编：杨奉娇