摘要：易居研究院研究员詹毅凡预测，土地市场将在下半年迎来降温。一方面，由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈，地价屡创新高，将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面，由于金融环境的收紧，房企的拿地动作将受到资金的制约。同时，房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长，主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。

楼市调控延伸至三四线城市

近期，多地陆续出台楼市新政。6月24日-26日，西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房，7月1日昆明发布限购政策，再到昨日河北大厂、上海纷纷收紧有关房地产的调控政策。同时，住建部等七部委将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。业内专家对此表示，自一二线城市之后，楼市调控开始逐渐延伸至三四线城市，楼市将进入深度调整期。

今年5月份，住建部先后约谈了12个城市，再次重坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。并要求各地毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

据国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。从环比看，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

土地市场方面，据中原地产研究中心统计数据显示，2018年上半年，50大城市合计土地出让金高达17985.4亿元，同比2017年同期的12874.9亿元上涨39.6%。其中，包括佛山、湖州、常州、嘉兴、南通、徐州等在内的38个三四线城市卖地超过100亿元。

“从三四线城市楼市人口变化趋势来看，三四线城市正常的合理楼市需求为既定的，并且市场容量有限，需求也是有限的。”同策研究院首席分析师张宏伟分析称，过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨，某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。

他表示，三四线城市市场持续分化，一线城市限购后，需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨，但调控政策执行较早、目前楼市进入深度调整期，未来趋势与调整期二线城市类似；其他三四线城市目前楼市处于上升期，但随着棚改工作进入后半场，房价上涨限制需求释放，未来上升空间有限。

“三四线城市楼市降温，对于布局三四线城市比重较大的房地产企业影响会较大。”张宏伟说。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，当前部分三四线城市房价上涨过快，稳定市场关键在于金融的支持和地方的推动，适度收紧金融，有助于降温过热点、稳定房地产。他预计，局部过热城市会适度降温，整体楼市仍保持平稳。

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