摘要：楼市调控政策总的来的那么猝不及防，当然，在政策来临后，关于政策的各种解读也是纷至沓来。有评判政策是把双刃剑，也有直言政策颠覆历史，致使楼市巨变。伴随着楼市的发展，针对楼市出现的各种矛盾出台有效政策改革措施，这是社会的进步，更是楼市良性发展的方向。

合肥家园网讯（编辑丁冬雪）楼市调控政策总的来的那么猝不及防，当然，在政策来临后，关于政策的各种解读也是纷至沓来。有评判政策是把双刃剑，也有直言政策颠覆历史，致使楼市巨变。伴随着楼市的发展，针对楼市出现的各种矛盾出台有效政策改革措施，这是社会的进步，更是楼市良性发展的方向。

在楼市的发展中，关于买房和租房一直是长期共存的矛盾话题，当一二线城市房价暴涨的背后，更多凸显的则是很多买不起房的辛酸史，从而楼市租赁市场就有着特别庞大的市场需求，特别是对一些收入不高的年轻白领或打工族极具话题性。为了解决“安居梦”这样的重大民生工程，我们的政府也在时刻努力并出台政策为之解决。

继17日关于广州出台“租购同权”这样楼市巨变政策后，7月20日，住建部等九部委发文，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。买房还是租房？再结合近期其他城市出台的措施，我们不禁要问租购并举是未来楼市的趋势吗？

住建部等九部委关于加快发展住房租赁市场的具体要点：

1、土地政策方面

《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

2、金融政策方面

《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

3、运营政策方面

针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台。通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。

在今日九部委关于加快发展住房租赁市场的通知之前，近期一段时间，北京、上海、广州这样的一线城市相继出台了关于推进租赁市场的政策新政，我们不妨来看一看。

1、上海土地只租不售

7月4日晚间，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说所建物业只能用于出租，而不得出售。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。

上海此次关于出让土地只租不售，建成的房屋不同于"廉租房""公租房"这样的保障房，这次两幅地块上建成的项目，可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。同时，关于出租人群也有相应的规定，说到底还是人才的竞争。

2、广州落实“租购同权”新政策

7月18日，广州市政府网站上突然出现一份文件---《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》， 这份方案明确指出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

内容主要包括：1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

但需要满足以下条件：

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

2、提高公积金租房提取额度

加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。比如，职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

3、落实出租住房税收优惠政策

对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。

4、增加租赁住房用地有效供应

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。同时，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

以上广州新政的“亮点”就是租购同权，该新政的一出台，立刻在业内引起不小的反响。除了有很大的正面效应之外，也有很多声音是抨击“租购同权”的作用和预期较小的。

关于该政策作用和预期效果较小的方面表现在：

力度偏小、门槛太高，真正能享受到的人极少。

要进行合同登记备案，也就是缴纳税款。那么，关于房东还是房客缴税的问题也自然而来来了。

在教育资源分配制度不平衡的状态下，当大量外地人口涌入，教育资源就变得更为紧张，会不会对房价起到反作用。

继北京、上海、广州出台关于推进租赁市场的政策后，相关部门更是正式发文要求全国12城作为租赁市场试点城市，合肥作为试点城市之一，自然也是备受关注，合肥推进租赁市场对楼市发展有哪些好处呢？合肥的租赁时代真的来了吗？

合肥作为推进租赁市场试点城市之一 对楼市产生什么影响？

商办产品或迎来春天

关于商办产品去库存，国家乃至各大城市一直在探索新模式，在今年4月份，商办产品传来好消息，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，万众瞩目的是第12条：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

安徽及合肥对于商办产品去库存也一直不断创新新形式，在今年5月份，安徽省七部门就联合发文，为商业地产去库存提供政策支持。具体措施如下：

一、进一步加强非住宅商品房供应管理

1、推动房地产去库存与土地供应联动。

2、优化各类非住宅项目布局。

二、多渠道消化非住宅商品房库存

3、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。

4、收购或改造一批库存商品房。

5、允许未开发房地产用地转型。

6、允许使用“购房券”购买非住宅商品房。

7、给予信贷支持。

8、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓。

三、加强房地产市场监测分析和风险防控

9、加强房地产市场监测，精准分析，精准施策。

10、做好风险防范。

合肥成为此次住房租赁试点城市，若按照之前国务院出台的水、电、气按照居民标准执行的话，商办产品用来租赁，不仅大大有利于商办产品的去化，还有利于广大租房者降低居住成本，使得租房成为真正最小利润支出的过渡期方式或长期性居住方式。

优质学区房之争

在许多大城市，优质学区房一直受追捧是不争的事实。优质学区房同普通商品房一样，依然是一种商品，只是这种商品更加稀缺。合肥自然也不例外，对于学区房的热度一直是居高不下的。

推进住房租赁市场，加之后期若扩大租房者的权益，会使得本就吃香的学区房势必更加火热，优质的学区房不论房价还是租价自然水涨船高。

对合肥房价的冲击

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

住房购租并举或将成为未来趋势

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此，近年来，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多层次的住房需求。

2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

为此，今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

责编：家园编辑001