摘要：专家表示，商业地产等非住宅地产库存形势比住宅更为严峻，另一方面，因为部分老政策没有适时更改，现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，可能还会继续“加库存”。

电商冲击无序开发是主因

业内人士认为，地方政府的超前规划和无序开发、电子商务的冲击及开发商和运营商的同质化竞争是商业地产陷入“寒冬”的关键因素。

谢晨分析称，由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，不少城市的新城新区商业地产普遍面临供应充沛而需求不足的困境。

截至2015年底，上海重点发展的大虹桥商务区库存高达66.4万平方米，去化周期超36个月。由于新增供应剧增，开发商普遍推迟虹桥项目入市。

业内人士表示，目前商业地产行业呈现整体性困难，既有来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等原因，也有电商冲击、经济下行等外部因素。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，百货业的利润增速已出现连续四年下滑，2015年则出现史上首次利润负增长。“首先是供给需求过多，如商铺投资一直处于高位，商业用地供应持续增长，其结果就是商业地产开工速度高于零售总额增长。一线城市的租金尚能保持低速增长，二线城市的租金已出现下滑趋势，而中西部的商铺相比2008年少了一半。此外，当前商业地产面对的最大压力仍是电商冲击。”

同质化严重也是商业地产陷入困境的原因。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

记者在福建省一个三线城市调查发现，此前该市已有的万达广场等商业项目满足当地消费需求，而2015年底该市又开业一个大型商业综合体。该商业综合体的相关负责人坦言：“新增消费需求几近饱和，我们只能争取把万达那边的客源挖过来。”

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

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