摘要：8月以来房地产掀起的另一轮热潮,引起了所有人的关注。不过,这一次人们所关注的不再是去库存的效果,而是对其中蕴藏的泡沫和风险的担忧。

8月以来房地产掀起的另一轮热潮,引起了所有人的关注。不过,这一次人们所关注的不再是去库存的效果,而是对其中蕴藏的泡沫和风险的担忧。

地方政府调控措施密集出台,到行业机构的警示,再到券商的风险提示,一切迹象都显示房地产市场或正在加速赶顶。

8月以来,近10个城市出台调控政策

据《京华时报》统计,今年8月以来,在全国范围内已经有近10个一线和二线城市出台收紧的楼市调控政策,按照因城施策的原则,根据各地市场表现不同,这些政策从限购、限贷、土地以及商品房销售环节等多个方面进行多元监管。

8月11日,南京、苏州分别针对土地市场和房地产市场发出调控措施。南京发布的新规表示,从2016年8月12日起,进一步加大政策调控力度,调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例,促进房地产市场持续稳定健康发展。

苏州市则发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,要求非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,需缴纳1年社保,并提供相应社保证明。同时,苏州也对土地市场做出了调整和规范。

8月17日,廊坊发布《关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》,对房地产市场提出七条要求,包括严格土地出让、依法开发建设、加强预售管理、规范交易秩序、明晰职责分工、强化信用惩戒、优化市场环境。

8月31日,武汉发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见》,包括完善土地公开出让条件、执行差别化的住房信贷政策、强化商品房预售管理、加强房地产市场监管、大力推进住房保障货币化、加大住房有效供给、加强舆论引导七个方面。

9月18日,杭州出台限购政策规定,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

有业内人士认为,房价和地价的双重上涨,是本轮调控的出台动因,近期房价和地价涨速过快的城市,很有可能成为下一个被调控的目标。

专业机构:多个城市房价正背离基本面

《每日经济新闻》日前联合中国指数研究院制作了《2016年长三角城市价值白皮书》。该白皮书的研究团队调研发现,目前很多城市其实根本不具备上涨潜力。如果盲目进入,不论开发商,还是普通购房者都将面临长期深套。

合肥就是这样一个案例。在今年上半年,合肥房价升幅很快,有房价“四小龙”之称。9月19日,国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,在17个同比涨幅超过10%的城市中,厦门与合肥上涨幅度超过40%,赶超4个一线城市。

房价快速上涨也集聚了大量的风险。在长三角的几个城市综合得分中,合肥甚至落后于无锡、宁波,其产业经济、配套在整个长三角城市群中得分不高,其中产业因子得分甚至低于湖州、台州这样的长三角中小城市。

上述研究团队认为,合肥的土地消化时间非常短,土地稀缺,因此土地得分高。但合肥土地财政依赖度很高,土地供应不会减少。合肥人口虽然不少,但主要是因为高校在校生多,从中长期看,由于人口流入、产业经济等因素,合肥房价的中长期升值空间其实非常有限。

除了合肥外,宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市的中长期升值潜力也非常弱。这与近期很多人看到的房价快速上升形成了鲜明的对比。

券商集体谨慎看待后市:白银时代或提前结束

不仅是专业机构对部分城市的楼市表示谨慎,而且近期大部分券商也集体表态,不看好房地产市场当前的火爆行情能够延续。

瑞银中国首席经济学家汪涛近期在接受媒体采访时就表示,目前房地产市场大幅透支了未来需求,出现调整是个大概率事件。她认为,尽管一线城市和部分二线城市房地产市场持续火爆,但房地产投资在过去几个月呈现下降趋势。

同样,中金公司近期也发布合肥、南京、杭州三地房地产调研纪要。中金指出,进入9月,各地市场呈现明显缩量涨价格局。信贷持续宽松,地方政策调控难改市场趋势。地产行业预期差逐步修复,进入9月行业成交旺季,成交超预期的概率将走低,基本面呈现缩量涨价格局,地产反弹行情进入中后段。

另外一家券商——华泰证券则在研究报告中指出,房地产白银时代将比预期更早的结束。

从当前来看,大部分机构的观点都显出,房地产市场近期的大涨或难以持续,行情或进入“加速赶顶”的时期。各类投资者不应盲目乐观,而应未雨绸缪,做好应对市场调整的准备。

而对于未来房地产市场调整的形式,汪涛则认为,有可能将体现在成交量的下滑以及建设的回调,并非是房价的大幅调整。汪涛表示,房地产一旦出现调整更多将体现在成交量的萎缩,房地产卖不出去,房地产建设也出现回落,钢筋水泥、交通运输等产业都将受到影响。

责编：洪丹丹