摘要：昨天下午,7 月合肥最大的一场土地拍卖会举行。虽然原定的9 宗地只有6 宗如期亮相,但其中4 宗市区地块有3 宗刷新区域历史“最高价”,也使得合肥土地市场再现疯狂景象。自从去年年底,政务区一宗地拍出“天价”以来,合肥土地价格一路狂飙,“面粉”价格贵过“面包”并不少见。“地王”频频出现,人们对随之而来的房价飙涨,愈发感到担忧。

昨天下午,7 月合肥最大的一场土地拍卖会举行。虽然原定的9 宗地只有6 宗如期亮相,但其中4 宗市区地块有3 宗刷新区域历史“最高价”,也使得合肥土地市场再现疯狂景象。自从去年年底,政务区一宗地拍出“天价”以来,合肥土地价格一路狂飙,“面粉”价格贵过“面包”并不少见。“地王”频频出现,人们对随之而来的房价飙涨,愈发感到担忧。

成交

市区4宗地3 宗成“地王”

昨天,7 月合肥最大的也是最受关注的一场土地网上拍卖会如期举行。市区4 宗地块亮相,3宗拍出“地王”价。

据了解,本场土地拍卖会,市区亮相的4 宗地块分别为:高新KI2-2 地块(习友路以南、文曲路以东)、新站区XZQTD177 号地块(新蚌埠路与扶疏路交口西南)、新站区XZQTD197 号地块(文忠路与学府路交口西北角)、庐阳区N1604 号地块(北一环以南、肥西路以西)。

这几宗地,并没有特别优质的资源,但几乎都被业内预判价格不会低。果然,最终4 宗地都顺利出让,且都拍出高价。其中:高新KI2-2 地块、新站区XZQTD177 号地块、庐阳区N1604号地块刷新区域土地成交历史记录,成为区域新“地王”。

追问

房企为何仍疯狂拿地?

“地王”频频刷新,从去年底以来就开始显现。7 月上旬,合肥市国土部门公布了辖区14宗区域最高成交单价及楼面价,其中11宗产生于今年。

从7 月1 日起,合肥也出台了一系列楼市调控新政,如实行土地网上拍卖,随后又调整了土地出让方式:凡在2016 年7 月1 日以后取得居住用地价格超过当地历史最高成交单价或楼面地价的,房企须在土地出让合同签订1 个月内一次性付清土地出让金。然而,在昨天的拍卖会上,3 宗地块拍出“地王”价,房企似乎并不担心1 个月内一次性缴纳数亿元出让金。

房企

表现为何如此疯狂?

国土资源部下属部门作出的《2016 年第二季度全国城市地价监测报告》提到,在资金充沛、热点区域销售良好的情况下,房企的补充库存需求不断增加;同时,着眼于资本市场更大的话语权,部分房企加杠杆购置高价地成为重要选择。也就是说,一方面房企“不差钱”,去年三季度以来销售顺利,回笼资金很多;另一方面,去年以来融资更为容易。由于房子卖得不错,房企也急需补充库存,拿地积极性高。这些都支撑了他们对高地价的承受能力,也带动了地价上涨。

警惕

“地王”频出暗藏风险

“地王”的频频出现,很大程度会拉高房价,对于周边项目、板块,也将形成拉涨效应。除此之外,“地王潮”背后反映出一些经济问题也值得警惕。如“地王潮”的出现,说明金融投机力量不断增强,大量社会资本涌向土地市场、房地产开发市场。这也侧面印证了实体经济投资不足。合肥学院房地产所所长朱德开对此表示,今年上半年以来,民间投资增速下降极为明显,接近为零。此外,从拿地的企业来看,高价竞得者中一半是央企。民营企业,特别是中小企业基本失去了进场的可能。

数据显示,从历次“地王潮”的拿地主体来看,国有企业都占据着重要的地位,并且呈现出占比较快提升的特点。如2009年,单宗土地成交总价排名前40 位的企业中,国企占比为38%;2013年该比例上升为52%;2016年(截至5月底)占比高达58%。此外,“地王”频现,也显示出地方政府对土地财政的依赖。一些城市为了增加卖地收入,控制推地的数量和速度,造成土地市场的稀缺性,但后市发展值得关注。省社科院研究员孔令刚表示,包括政府、房企,都应对频繁出现的“地王”现象有所警惕,预防不断累积的风险。

建议

合肥可借鉴“熔断机制”

“土地市场依然这么‘疯狂’,政府应该考虑对地价作出一定限制。”合肥市房产界一位业内人士表示,在此之前,南京、苏州已出台限制政策,对土地设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞拍结果无效,这被称为“熔断机制”,合肥也应该借鉴。

安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌表示,虽然“限地价”属于行政干预手段,在市场经济环境下不值得提倡。但应该看到,在供应环节,政府控制了土地。土地的推出数量、节奏,都由政府把握,对地价也带来影响。当前,合肥房价上涨速度过快,与居民收入出现一定背离。政府通过卖地获得城市建设资金无可厚非,但应考虑到居民对房价的承受能力。若土地市场再继续“疯狂”下去,可能面临失控,政府层面可考虑出手。

李国昌还表示,通过行政干预的“限地价”,能在一定程度延缓房价上涨态势,满足中低收入者的住房需求。同时他也提到,传统的土地供应方式以及地方财政发展模式亟待转型,政府对于地价与房价关系的研究还待加强。

□短评

房价没理由也不应该再“涨”

楼市“去库存”的着力点可以是需求侧,而落脚点则要在“供给侧”。不能因为房地产走进所谓的“白银时代”,而无视房地产商对高利润率的追求;不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势,而无视房价整体上涨势头的存在。

然而,有些地方对房地产泡沫认识不足,除了土地财政、忍受不了产业结构转型的阵痛、政绩观扭曲等原因外,还受到一些所谓“专家学者”的影响。这些“专家”无视目前商品房库存高企的现实,习惯于从理论中、从西方国家房地产业畸形发展中论证房价上涨的合理性,穿凿附会、生搬硬套、自说自话,用精心截取的数据和图表去说服地方主政者房价不但要“涨”,而且会一直“涨”。这样的“论证”除了吹大房地产泡沫,别无他用。

在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中,房价没理由也不应该再“涨”。地方政府看到房价上涨的益处时,千万不要忘记“资产泡沫”的危险。

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责编：洪丹丹