摘要：2016年房地产市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。同时根据华房指数预测:在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下

未来预测:市场将迎来一个短期调整

2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,决定调整幅度和时间提前或者延后,调整可能迟到,但不会缺席。市场分化将从"少数城市热、多数城市冷"转向两极分化进一步加剧。东部城市、一、二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温,其他三、四线及以下城市将持续较冷。如果分城施策执行不到位,2016年全年市场分化将加剧。2016年全年,库存增加预计从三、四线以下城市继续向二、三线城市蔓延,房价上涨从一、二线城市向三线城市扩散。

1、基于华房指数对房地产趋势的预测

华房价格指数最新预测预警结果:在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下,从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内,房价增幅或将回落。另外,根据2016年1-5月34%的商品住宅销售增长率,2016全年(按至少20%的增幅推算)全国商品住宅销售面积有望达到历年的最高水平,超过13.5亿平方米。

2、基于房地产周期经验对未来趋势判断

本世纪以来,中国房地产存在着周期时间2-3年,上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要是受到政策调整影响,加上预期相应变化,居民真实需求推迟或者提前释放,投资及投机也如影随形,从而导致房地产市场短期上下波动。

2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10多年,每次出现的调整都是在政策打压下的结果,每次出现的反弹都是市场自动反弹(除2009年外);2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下,房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹,是在政策刺激下反弹。

本次周期从2015年下半年开始转升,2016年可能调整,到2017年下半年完成一个周期。如果说2015年-2016年是政策刺激下的上升之年,2016年-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。

3、基于影响因素变化对未来趋势预判

2015年下半年以来,房地产市场从缓慢到迅速好转。有制度变革因素作用,但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续,如果在相关制度没有改变的情况下,从供给看,受市场回暖资金压力减少和预期影响,在库存大量积压的同时,新投资可能在2016年形成大规模新供给。从需求看,城市存量人口消费需求,经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放,城市内外投资投机需求决定市场形势,城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有制度变革,潜在需求难以释放,短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革,房地产市场调整可以延迟和减缓。

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