摘要：自2003年开始在中国倡导“以房养老”。2014年7月1日，中国开始在北京、上海、广州、武汉四个城市试点。

试点两年，只有77人参与“以房养老”

“以房养老”的供需双方都觉得，参与其中是不划算的。老人担心短寿风险，保险公司担心长寿风险、道德风险和房价下跌，加上法律、监管层面的模糊真空，使得看上去很美的“以房养老”，在人口大国意外遇冷。

2016年3月31日，国家发改委公布《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。

在此两个月前，保监会副主席黄洪也公开称，今年上半年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

试点已近两年，从幸福人寿提供的数据来看，全国仅有58户、77位老人参与“以房养老”，这在60岁人口已达到2.16亿(截至2015年)的人口大国，可谓沧海一粟。

不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司，对“以房养老”也并不热心。到目前为止，参与该试点的保险公司中，仅有孟晓苏出任董事长的幸福人寿一家推出了相关产品。

对于一个在海外已成熟，政府也力推的保险产品，为何参保对象和保险公司双方都不感兴趣？

蹉跎十年

“保险公司担心土地70年产权到期，担心房价下跌，最后不了了之。”

2003年3月，孟晓苏向国务院提交了一份名为“建立反向抵押贷款的寿险服务”建议。孟晓苏认为，中国已经退休的老人长期实行的是低工资制度，根本存不了多少钱。另外，中国老人历史上缺保险，也很少人买过商业保险，只有国家给的基本养老金。

与此同时，经过1998年实施的“房改”后，城市干部职工基本都有了房产，且也已经增值到几十万、上百万一套，“拿它反向抵押做以房养老，可以补充养老金不足。”孟晓苏说。
2003年8月，保监会和建设部将共同会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》上报到了国务院，准备开始实施。

在接下来讨论的过程中，据孟晓苏介绍，有保险公司提出房产价值如何计算，房屋产权如何确定，人的寿命有多长，老人的传统观念等各种问题，“保险公司担心土地70年产权到期，担心房价下跌，讨论了半年，最后不了了之。”

之后十年间，曾有许多机构做过类似尝试，但推行并不顺利。

2005年4月，南京市汤山“温泉留园”老年公寓曾推出“以房换养”业务，即老人将其房产抵押给养老院，免费入住老年公寓，待老人去世，房产权即归养老院所有，该方案被称为“以房养老南京模式”。但推行一年无人问津，最后该模式中止。

多年倡导“以房养老”的孟晓苏感觉曲高和寡，决定自己带头做。2007年11月，幸福人寿成立，他出任董事长。

这一年，物权法出台，对于老百姓担心的住房用地使用权期限问题，明确规定“到期后自动续期”。不过，时至今日，仍有不少老人会担心抵押的房屋需有偿续期问题。
不光是老百姓有担心，保险公司也心里没底。孟晓苏回忆，在2008年的一次保险业工作会议上，他曾问其他保险公司老总，“十年房价涨了10倍，现在搞‘以房养老’你们做不做？”结果有一位老总说，“我们担心明年下跌。”

与保险公司的谨慎相比，银行相对积极。2011年10月，中信银行开办“养老按揭”贷款业务，但因为这种“倒按揭”和贷款年限相挂钩，又需以第二套房进行抵押，所以在多地交易量为零，不得不停止。
此后，“以房养老”问津者寥寥。

直到2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，“以房养老”试点从中央层面正式确定下来。

“当时失独老人的悲剧越来越多，大家看到反向抵押以房养老，或许可以解决一部分老人养老的问题。”孟晓苏说。

次年6月，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式确定在北京、上海、广州、武汉四地开始为期两年的“以房养老”试点。

小众产品之“小”

目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范市场，法律效力比较低，也没有出台相应的税收及补偿政策，没有明确的主管部门。

“以房养老”从2014年7月1日开始正式试点。保监会文件规定，有条件参与试点的保险公司有幸福人寿、中国平安、新华保险、泰康人寿、合众人寿等少数几家。最终，真正推出“以房养老”保险产品的，却只有幸福人寿一家。

2015年3月25日，幸福人寿首款“以房养老”产品获批上市。4月10日，在北京、上海和武汉同时签署了第一单。截至今年3月31日，四地共计58户、77位老人参与以房养老。这77位老人每月从幸福人寿拿到的养老金从3000到1万多不等，月领金额最高的一位上海老人，每月可领1.9万元。

在幸福人寿的产品定位中，“以房养老”主要是针对无子女老人和失独老人。目前，幸福人寿北京投保的老人中，有子女和无子女的大约各占一半。

幸福人寿广东分公司以房养老项目的负责人王甦对南方周末记者说，现在在广州，已经签约投保的有23户，走完所有流程的有11户。

王甦认为，“以房养老”这种保险产品不可能出现井喷式的增长，因为“老人的潜在需求是个慢慢发酵的过程，一开始大家肯定不会马上接受”。

而在孟晓苏看来，58户、77位老人参保，这个数字已远超出他的预计，“我最初认为能有20户就算成功了。”

除此之外，政府角色的缺位，是国内“以房养老”市场发育慢的一个重要因素。

其次，国外有遗产税，为合理避税，老人会倾向于抵押变现房产。而我国没有遗产税，老人的房产都是一大笔遗产，抵押房产往往涉及敏感的遗产分配问题。而我国的继承法对遗产继承规定得非常含糊，新婚姻法出来后，又加上了非婚生子女同样享受遗产继承，另外还有物权法。这种情况下，老人身故后的房产分割，是按照合同约定，还是按照遗产继承，很容易产生争议。

保险公司的另一个担心，在于房价下跌的风险。

“‘以房养老’是一个长达数十年的产品，未来三四线城市的房子肯定是要贬值的，保险公司考虑的问题是，未来能不能卖得掉房子。”中国人民大学人力资源开发研究中心客座研究员孙博对记者说。

长期关注养老问题的中国政法大学法和经济学研究中心教授胡继晔最近在一个保险行业会议上跟几位保险公司人士聊起“以房养老”，“他们认为，目前老人的需求量不大，而要做一个保险产品开发是很费劲的，需要前期调研、精算，花很大的成本。如果做了半天是个无用功，那干嘛要做？”另一个重要的因素是，保险公司无法控制未来的风险。

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