摘要：近几年，合肥的综合体项目如雨后春笋般拔地而起。“地铁口旺铺”、“传子千万不如留铺一间”、“投资商铺即享超高回报率”等广告语每天不绝于耳。2012年合肥商业地产进入快速发展时期，商铺类型、数量不断增多。

 合肥家园网讯（编辑 黄梦莉）近几年，合肥的综合体项目如雨后春笋般拔地而起。“地铁口旺铺”、“传子千万不如留铺一间”、“投资商铺即享超高回报率”等广告语每天不绝于耳。2012年合肥商业地产进入快速发展时期，商铺类型、数量不断增多。

 但是，在网络购物的冲击下，尤其是将来VR技术广泛运用以后，商铺的销售是否会受阻？目前合肥商业项目的库存情况如何，供大于求还是供不应求？

库存量区域差别大 新站区成商业“剩女”

 据合肥家园网信息统计，截至4月30日，合肥市九区商业库存套数为27911套，总面积为291.68万㎡。在合肥市九区中，四个老城区商业库存量为12241套，面积为147.48万㎡，约占九区总面积的50.6%。另五个新城区，商业库存量为15670套，面积为144.2万㎡，约占九区总面积的49.4%。总体来说，新老城区各占据半壁江山。

 其中，新站区商业库存量最大，剩余8170套，面积为52.74万㎡，占总库存面积的18%。库存量最小的是高新区，剩余套数1060套，面积为15.73万㎡，仅占总库存面积的5%。

 如果说，高新区因其远离市区，人口相对较少而商业库存量较少是有合理性的，那么新站区商业的高库存量是不是要让人为之捏一把汗呢。

 商业最看重的是区域对于人流的吸附能力，能否汇集人流成了商业项目最大的卖点。新站区作为合肥的工业发展重地，面积204平方公里，2015年全区规模以上工业增加值187.5亿元，位于九区之首，可以说新站区因工业的发展而崛起。新站区远离市区，可直达的公共交通工具较少，大型商超不够多，区域规模效应没有形成。

 “地铁一响，黄金万两。”地铁1号线通车以后，对新站区的现状应该有所改变。新站区京商商贸城商业配套完善，到时候安医四附院开诊，各小区交付，底商配套丰富，期待新站区可以旧貌换新颜。

据了解，新站区如圣联梦溪小镇、皇家尚品等楼盘住宅部分均已售罄，而圣联梦溪小镇部分房源已经交付。当代未来城、陶冲湖壹号院等新盘项目未来将推出不少房源，新站区作为一个低龄化年轻化的区域，保守估计未来5年内将带来近20万人口，对人口的吸附力极大。

不是每个区域都有天鹅湖！谨防区域商业消化不良

 合肥人一提到购物，首先想到的估计就是天鹅湖附近、三里庵国购附近和包河万达三大块。

 政务区规划面积仅12.67平方公里，现有天鹅湖万达、新地、银泰城和华润万象城四家大型商业综合体。合肥市民都应该能感受到，尤其到了节假日，这几家商场全部人山人海，餐厅排队等座能等到你没脾气。

 同时，三里庵国购、之心城购物中心，虽长江西路地铁线在施工，但丝毫没有影响它的人气和发展。首先，之心城占据三里庵中心，位置优越，而且周边有三所高校，另外还有大量的写字楼、住宅等都为之心城提供了固定的消费群体，再加上自身招商品牌种类多、品牌影响力大。日后地铁修建完善后，不仅丝毫不会受到影响，反而会进一步带动该区域的繁荣发展。

 类似于天鹅湖、三里庵这些区域，即使库存量再大也不用担心难以消化，反观其他部分区域，如果库存堆积，可能真的会消化不良。例如昔日光彩夺目的胜利路商圈，连续两年的封闭施工修路过程让整个商圈完全沉寂，虽然地铁通车的日期临近，但是，能否回归到昔日的繁华完全不得而知。元一时代广场、新都会环球购物中心等都因为修路严重影响了商业发展，让经营者和投资者叫苦连天。

 去年5月金鹰商贸集团宣布百花井、大东门店歇业，百花井的“古井瑞景”，大东门的“古井赛特”，数年前在未被“金鹰”收购时，都曾是老合肥人心目中“高大上”的购物场所。银泰出现之前，更是一度处于高端商场中的领军地位。而今，金鹰两家门店的歇业不免让人唏嘘惋惜。

 早在2011年，合肥传统商场的关店潮就已经开始，位于黄山路的西环百货商场短短开业两年间遭遇歇业、整改再歇业的死循环。以及后来的百乐门广场、福乐门广场不是关店歇业就是摇摇欲坠。在合肥快速发展的这几年中，越来越多的大型商超、购物中心等等，都先后在这场优胜劣汰的竞争中被迫接受洗礼。

 避免“同质化” 商业去库存打好“创新牌”

 作为投资者，业内人士建议，投资商铺，首先必须分析区域发展规划、交通状况以及商业规模，优先选择有成功的商业运营经验的开发商。应根据自身实际情况“量体裁衣”， 需充分考虑自身资金情况和合理评估商铺的回报率，因为好的商铺是需时日来培养，前期回报较低，切勿盲目跟风。

 在发展迅猛的电商时代，商铺的作用空间受到缩减，但仍大有可为，可考虑投资功能性或体验式店铺。越来越多的店铺更愿意以体验式方式入驻，销售的前端是体验，体验做好了销售自然不怕没有渠道。同时也可考虑线上线下同时销售的模式，增加客源。

 开发商对于商铺的态度，不能停留在卖完即止的状态，维护社区商铺业态的多样性，对租金的提高和整个商圈价值的提升有着巨大促进作用。开发商要想做好产业转型，需要打造独具特色的商业街区，避免“同质化”现象，注入创新发展理念，才能在商品去库存之战中立于不败之地。

责编：家园编辑002