摘要：从住宅自住需求层面分析,只有与当地居民收入水平和支付能力相适应的房价,才是合理的房价水平,这就是所谓的房价收入比的概念。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。根据上海易居房地产研究院日前发布的《全国30省房价收入比排行榜》,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,与2014年的7.1相比,2015年房价收入比回弹上升。

2015年以来,中国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体步入了复苏通道,购房压力变化值得关注。

从住宅自住需求层面分析,只有与当地居民收入水平和支付能力相适应的房价,才是合理的房价水平,这就是所谓的房价收入比的概念。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。根据上海易居房地产研究院日前发布的《全国30省房价收入比排行榜》,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,与2014年的7.1相比,2015年房价收入比回弹上升。

报告指出,从房价收入比的绝对水平看,仍然属于在6~7的合理区间内合理震荡。房价收入比的上行主要是受2015年一线城市和重点二线城市房市回暖导致房价增幅明显攀升,同时收入增幅远小于房价增幅的影响。

上海易居房地产研究院研究员曹倪娜预计,2016年全国30省(市、自治区)房价收入比将总体略高于2015年;东部沿海省市房价收入比将继续攀升,西部地区房价收入比下滑态势将趋缓。

东部收入高,房价涨得快

报告选取全国30个省、直辖市、自治区(不含西藏)作为研究对象,并依据国家统计局标准,划分为东部、中部、西部地区。对各地房价收入比分析,可以从侧面观察出各地区域经济的走势。

从30省2015年城镇居民人均可支配收入来看,呈现东中西部递减的状态,经济较为发达的东部地区整体收入水平较高,上海市以52962元位居全国榜首,北京市以52859元紧随其后,浙江省、江苏省分别以43714元和37173元位列第三、第四;西部欠发达地区,人均可支配收入普遍偏低,倒数后4位中3个是西部省份,这些地区人均可支配收入均不超过2.5万元。

新疆、湖北、青海、江西、贵州等中西部省份,由于居民人均可支配收入基数较低,且随着西部经济近年来的崛起,这些地区人均可支配收入增长率(名义)在2015年多高于全国30省8.5%的均值;与此同时,东北三省黑龙江、辽宁和吉林,由于近年来区域经济发展相对滞后,致使居民可支配收入增速低于全国平均水平。

从国家统计局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均价来看,呈现出明显的“三个梯队”:首先,北京、上海两座一线城市,成交均价明显高于其他省市;其次,东部经济发达地区,均价也处于较高水平,如浙江、天津、福建、广州和海南;最后,诸多中西部省份及少量东部内陆省份,成交均价全部低于6000元/平方米,末位的贵州均价更是只有3629元/平方米,比2014年成交均价平方米低65元。

在商品住宅成交均价同比增长率方面,排名前两位的是上海和北京,增长率分别为31%和20.6%;其次,增长率超过10%的省份依次是天津、湖北、广东、河北和河南。由此可见,成交均价涨幅较快的地区主要分布在东中部经济发展势头良好的省市,西部地区楼市相对疲软。

各省房价收入比:东部7省压力大

在反映各地购房压力的房价收入比方面,2015年,全国30省商品住宅房价收入比分化依然明显,最高的北京市连续三年维持在14.5的高位,内蒙古仍然是最后一名,仅4.4,与2014年相比下降0.3。整体而言,北京、上海、海南、天津、广东、福建和浙江7个省市房价收入比较高(超过8.5)。

其中,海南作为全国重点旅游省份,大部分商品房卖给了岛外人,房价收入比仅次于北京和上海,有一定特殊性,其余为东部沿海发达省市。此外,全国22个省份(自治区)房价收入比低于全国30省的平均水平7.3,包括11个西部省(自治区)、8个中部省份和3个东部省份。可见,我国房价具有明显的区域差距。

总体上看,2015年全国30省房价收入比呈现以下特点:一,表现为东、中、西梯度递减的态势,且东部地区与中西部地区差距相当悬殊;二,与2014年相比,东部省市房价收入比均值持平,而中、西部省市房价收入比均值表现出不同程度的下滑,且西部下滑的程度高于中部地区。

易居研究院研究员曹倪娜说,东部地区房价偏高,部分省份的核心城市人口聚集能力强,吸引了大量有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于东部地区,进一步推高了东部地区房价收入比,加之投机性需求的大量进入,更进一步助推了房价的短期暴涨,这在区域发展不平衡的阶段属于正常现象。

这种特点在浙江福建等沿海地区特别明显。这些地方的经商群体十分庞大,这些人跑到全国各地做生意,赚到钱后都会回到沿海城市置业。

以厦门为例,厦门多位业内人士对《第一财经日报》分析,当前厦门的房价与厦门本土工资水平的关联度不是很高,因为厦门接近七成的房子被外地人买走,福建尤其是泉州等地的经商群体十分庞大,他们中的大多数都会选择到厦门置业。因此厦门的房价与福建经商群体的关联度更高。

另外,不同地区的生活习俗和理念对房价收入比的影响也不小。比如在浙江福建广东沿海发达地区,重商氛围更浓,人们对财富的积累和置业的追求更强烈。而在长沙、成都等中西部地区,生活更为休闲,更愿意花钱在吃喝玩乐,在置业方面的需求相对没有浙江福建等地那么强烈。

不过,东部地区商品住宅的房价收入比较高,但省份间差异较大,尽管排名前七位的均为东部省份,但仍有江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显。

根据报告,2015年,东部地区11个省(市)中,北京房价收入比以14.5再次位列第一,上海、海南、天津、广东、福建、浙江6个高房价收入地区紧随其后,河北、江苏、辽宁、山东房价收入比相对较低。

曹倪娜说,房价收入比排名和商品住宅销售均价排名略有不同,受城市人均可支配收入差异影响大,如海南省住宅均价排名第六位,由于城镇人均可支配收入相对较低,房价收入比排名升至第三位。

相比之下,江苏作为经济强省,居民人均可支配收入水平较高,房价收入比却位居东部地区第九名,甚至落后于河北省,因此房价除了苏州、南京等个别暴涨的城市外,基本不存在泡沫,像常州和无锡这些经济高度发达的地市,房价都不高。

中部地区8个省份房价收入比均在全国30个省(市、自治区)平均水平以下。从商品住宅销售均价来看,中部地区均处于中等偏下水平,各省之间差距较小。从历年走势看,去年安徽、江西和湖北三省房价收入比有明显上涨,这是因为三省的省会合肥、武汉、南昌刚好是这一轮房价上涨较快的二线城市。

西部地区11省份房价收入比,均低于全国30省平均水平,且有9个省市地区同比下跌。从商品住宅销售均价来看,西部地区普遍低于全国平均水平,各地之间有一定的差距,其中陕西、四川、重庆商品住宅销售均价相对较高,贵州最低。

曹倪娜预计,2016年,全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅,但是会出现区域分化:东部沿海经济发达的省市,房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近。因此,2016年全国30省(市、自治区)房价收入比将总体略高于2015年;东部沿海省市房价收入比将继续攀升,西部地区房价收入比下滑态势将趋缓。

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