摘要：3月份，合肥二手房价格涨幅居全国第一，市场成交十分活跃。不过，随着市场持续走热，部分房产中介不守诚信的“伎俩”频频出现。近日本报收到的二手房买卖纠纷明显增多。其中在看房、贷款、过户等重要环节，不少市民遭遇过陷阱。对此，记者调查并采访业内人士，从买方角度提供一些建议，以供参考。

3月份，合肥二手房价格涨幅居全国第一，市场成交十分活跃。不过，随着市场持续走热，部分房产中介不守诚信的“伎俩”频频出现。近日本报收到的二手房买卖纠纷明显增多。其中在看房、贷款、过户等重要环节，不少市民遭遇过陷阱。对此，记者调查并采访业内人士，从买方角度提供一些建议，以供参考。

第一关：选中介

查阅对方是否有两证

记者了解到，合肥二手房中介门店有数千家，从业人员水平参差不齐。一些机构并不具备从业资质，但依然在市场上招揽客户开展业务。

据了解，合肥市房产部门曾试图全面推行二手房网签，并要求房产中介备案，否则将无法开展业务。按照要求，房产中介备案必须具备三个条件：一是已取得营业执照，有30 万元以上的注册资金；二是有1 名全国房地产经纪人和1 名安徽省房地产经纪人协理或2 名以上安徽省房地产经纪人协理；三是机构的日常管理、档案管理、财务管理等各项管理制度健全。如按照这一门槛，很多小中介将被挤出市场。不过，由于房产部门机构职能整合等原因，二手房网签目前尚未全面推行，中介机构备案进程受到影响。

【提醒】业内人士建议，市民买房选择中介时，要查阅对方是否具备“两证”，一是工商部门颁发的营业执照，二是房屋土地管理部门颁发的中介代理资质证书。中介机构如在房产部门有备案，将增加市民购房保障。此外，在正规的房产中介里，经纪人的购房经验比较丰富，会为购房者做好产权调查等一系列工作，让购房者省去不少精力。

第二关：看房源

个人房源多真实可信

关于假房源，买过二手房的市民很多都遭遇过。这些房源有的是已经出售，但依然标注在售状态以招揽人气；有的是发布的照片与房源真实情况不符，甚至照片中的房源与真实房源不是同一套。在业内，假房源被称为“广告房源”，就是用来打广告的。直白了说，这种房源就是鱼饵，以此吸引客户来电，从而积攒更多的客户资源。

假房源一直是房产中介行业长期存在的顽疾。此前，合肥市房产部门曾开展过专项整治，打击中介发布虚假房源的行为，不过目前来看，这一现象依然存在。

【提醒】业内人士表示，市民购买二手房，可先仔细甄别寻找个人房源。这些房源大多真实可信，不过量很少。如果准备通过房产中介买房，最好直接去门店。登记时，可以先办理一个新手机号，并将其留给房产中介。等房屋买卖结束后，直接将这个号码停用，彻底摆脱骚扰。

第三关：中介费

合同中写明费用详情

据了解，关于中介费收取标准，政府部门并无统一标准，各中介机构收费标准不一，弹性较大。目前，合肥大多数房产中介会按照总房价的2%收取中介费，买卖双方各承担1%。不过，由于合肥目前是卖方市场，中介费一般由买方全部承担。

需要说明的是，物价部门对中介费曾有过规定：存量商品房买卖经纪服务费收费标准为成交价总额的0.8%~1.6%。虽然这一“限价”政策去年取消了，但依然可以作为市场参考，市民应做到“心中有数”。

此外，由于目前市场竞争激烈，一些房产中介的收费标准会低于行业平均水平。市民在选择过程中，可以“货比三家”，选择性价比较高的中介。

【提醒】二手房交易中，绝大多数房产中介会写明中介费收取标准。买方应充分了解市场行情，与房产中介积极议价。需要注意的是，议价结果一定要在合同中有所反映，防止中介事后不认可口头协商结果。除了收费标准，合同中还需注明房产中介应提供的具体服务及义务等。

第四关：估房价

房屋评估会影响贷款

二手房交易流程中，房屋评估一般出现在计税和贷款环节，其主要目的是为征税和放贷提供依据。目前，合肥二手房市场向购房者收取房产评估费是普遍现象。合肥绝大多数银行将房屋评估作为贷款的前置条件，并要求贷款人承担评估费，由评估公司收取。

据了解，合肥物价部门对房屋评估有政府指导价，但这一标准去年已经放开。一般来说，收取标准为房价的4‰，但大多数可以打折。

【提醒】安徽事茂律师事务所律师王明红表示，评估费一般不会出现在经纪合同里，房产中介往往利用市民不懂行，在合同外另行收取。对此，市民应要求评估机构出具房产评估服务协议，明确具体收费标准，并签字确认。

第五关：办过户

事先约定何时交尾款

关于先贷款还是先过户，不同的城市二手房交易流程有不同的规定。在深圳、上海等实行二手房网签的城市，一般是买方先申请贷款，银行审批同意贷款（出具同贷书）后，再办理过户手续。待房产过户到名下，买方再办理抵押手续，最后银行放款。

而在合肥等城市，则是付完首付后先办理过户，然后银行审批贷款、放款。其间，若买方贷款办不下来，卖方的房子又已经在买方名下，支付尾款将成为双方难题。如果事先没有相应约定，卖方风险较大，颇为被动。

【提醒】上述贷款纠纷，对买卖双方都会造成很大影响。作为卖方，可在房屋交易合同中约定若干时间后不支付尾款，将承担什么样的违约责任，特别是贷款办不下来该如何处理等，以此保障自己的权益。作为买方，应先了解政策背景，及时查询个人信用记录，以免因不良记录等影响贷款进程，给自己和别人带来不必要的损失。

责编：洪丹丹