摘要：2015年楼市的整体成交火爆，却难掩房企们2016年即将面临的转型困局。看似业绩上升，实则利润率下滑、地价飙升、需求透支、库存压力等不利因素接踵而来。在千亿元房企已经达到7家的当下，规模显然不再是唯一目标，要找到“下半场的门票”，并没有那么容易。

2015年楼市的整体成交火爆，却难掩房企们2016年即将面临的转型困局。看似业绩上升，实则利润率下滑、地价飙升、需求透支、库存压力等不利因素接踵而来。在千亿元房企已经达到7家的当下，规模显然不再是唯一目标，要找到“下半场的门票”，并没有那么容易。

业绩上涨 地价也在涨

2015年，对房地产市场来说又是火爆的一年。刚刚过去的12月全国主要54个城市合计住宅签约达到了33.4万套。环比上涨了11.9%，这一单月成交量也创造了2014年以来连续2年最高单月纪录，而从2015年的全年12个月看，累计成交套数也达到了303.8万套，同比上涨达到了13.87%。虽然金九成色不足，但银十到12月住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。

房企销售业绩水涨船高。这种情况从克而瑞研究中心公布的TOP100房企门槛大幅提升就可以展现出来，前100名房企门槛从去年的70亿元增加至104亿元。7家房企销售额突破千亿元，3家房企突破2000亿元。

比住宅市场还火爆的，是土地市场。2015年下半年开始，尤其是最后两个月房企开始积极拿地，全国重点城市土地市场表现火热，除了北上广深这样的一线城市外，南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现“地王”，甚至上述城市还出现“地王”不断易主的状态，市场“面粉贵过面包”也成为常态。2015年40大城市土地出让金合计成交了18826.1亿元，同比2014年全年的18250.9亿元上涨了3.2%。北京、上海、重庆三地土地出让金过千亿元。单单4个一线城市土地出让金去年就超过5100亿元,，楼面价却达到了9184元，同比涨幅20%。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企重返一二线核心城市，将导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一二线核心城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一二线核心城市的房企未来风险也会越来越大。“2015年房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时导致销售型现金流陷入被动。”张宏伟表示。

库存缓解 利润却在降

随着2015年下半年销售的回暖，对房企来说一个好消息是库存开始下降了。易居研究院截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比降幅分别为4.6%、0.5%和0.2%，同比降幅分别为12.9%、3.2%和2.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2015年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，目前存销比为近28个月新低，存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。

暂时脱离高库存危险，房企2016年就高枕无忧了？答案显然是否定的，因为与销售规模和存销比同样重要的利润率指标上，却出现了持续下降趋势。据Wind资讯统计数据显示，在 A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，加上近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加，将继续导致其获利能力不断下降。

能够为房企输血的资本市场也并不乐观。2015年，房企海外融资难度大涨，整体数据看，2015年，房企海外融资总额只有243亿美元，同比下跌61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资暴跌2500亿元。虽然2015年国内融资环境宽松，一定程度上弥补了房企海外融资下降的损失，不过从当前资本市场的表现来看，房企想要继续从国内资本市场拿到钱，似乎不会那么容易。

分化继续 强者难更强

从2015年房地产企业销售业绩来看，超过100亿元的房企达到104家。7家千亿房企销售额均值为1821亿元，增长率均值为15.6%。平均进驻87个城市，已于白银时代来临之前顺利完成全国布局网络的铺设。9家房企销售额增长率为10.5%，该阵营企业主要以中高端产品定位为主，平均布局30个热点一二线城市，销售额最高城市贡献率均值达25%，过于集中的定位使其近年来始终面临增长后继动力不足的现状。33家房企销售额增长率达31.9%，该阵营房企均为京津冀、长三角、珠三角等核心区域的龙头企业，受益于2015年深耕区域的销售回暖，获得了业绩的高速增长。55家百亿级房企销售额增长率均值为18.5%，该阵营房企平均进入城市为13个，大本营城市的数量占比高达85%，因此业绩受市场波动影响最大，具有不稳定的特点。

中国指数研究院在其报告中指出，“越大越快”的发展趋势也由于结构性回暖的影响有所变化，200亿-500亿元级别的房企显现出更快的增长性特征。

问题来了，千亿级别房企布局更均衡，但住宅市场进入白银时代，利润率持续下滑已成定局，500亿级别房企押宝重点城市，一旦押宝失误将面临业绩快速下滑风险。百亿级别房企则有被逐渐边缘化的趋势。

2016年房地产市场注定会更加复杂，政策层面、市场层面、融资层面都是如此。房企们在其他方面的努力，“互联网+”、进军产业地产、做大养老地产、搭建金融平台、挖掘家装市场等，大都处于“看上去很美，但是缺乏成功经验”的实验阶段。能否打破瓶颈、寻得“下半场门票”，路还很长。

责编：杨天骏