摘要：预测总是最难，但可以根据已知的事物变化轨迹作出一定判断。2014年，中国经济发展进入了新的阶段，房地产市场也进入了新的阶段。在经济增长、金融环境等因素发生新变化的背景下，房地产行业会调整吗？又会怎样调整？本期楼市观点涉及话题：2014房地产调控、房地产税等。

2014是房地产"长效机制元年" 有形之手将弱化

十八届三中全会后新的宏观形势和环境中，建立房地产市场"长效机制"的提出让业内期待，中国房地产将面临一个变革、转型的时期。

在长达半年多的调控"空窗"期后，终于开始收缰。从北京开始，北深上广在2013年10月以来陆续出台"N条"，在二手房首付款、购房资格等关键环节上卡紧关口，一线城市调控政策全面收紧。2014年马年之际，面对房价这匹"脱缰"的野马，某房地产研究院认为今年将是房地产"长效机制元年"，房地产调控更加强调"分类指导"，"有形之手"弱化，转向长效机制建设，强化住房保障。

调控目标 「13打折」

2013年年初的"国五条"曾给业内带来很多期待，然而，"打折落地"令市场预期微妙调整，楼价旋即迎风而涨。去年10月以来，在完成年度调控目标压力巨大的背景下，一线城市开始陆续采取"行动"。

巧合的是，北深广上这几个城市基本都是通过增加保障类住房的市场供应、增加土地供应，改变市场供求关系的角度来调控市场。同时几个城市的限购、限贷政策进一步升级，各个城市的二套首付都提高到七成，提高购置二套房门槛。延长社保缴纳年限使得限购条件更加苛刻。

随后，近20个二线城市陆续跟进调控"收缰"。由于面临着更大房价上涨压力，一线城市收紧政策非常严格。

   根据国家统计局发布的最新的70大中城市房价数据，截至2013年11月，全国70大中城市中，除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨。其中，4个一线城市新建住宅价格上涨同比涨幅已全面超过20%，而达到或超过10%的城市已多达26个，还有23个城市涨幅在8%至10%之间，早已超过年度调控目标值。

「14抓手」

"如果以真实房价为基准，2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成，"中原地产多位分析人士对此不乐观。

2014年可能将对房地产施行统一连贯政策。新的"抓手"从何处落点，目前业内并没有形成明朗化的预期判断。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受南都记者采访时表示，调控可以说并没有对房价控制有成效，这意味着行政手段暂时还不可能全面退出市场，"长效机制的构建需要时间，可能还需要立法或者走复杂的流程，在长效机制还未形成之前，短期内以限制管控为主的调控政策依然继续发挥作用。"

在其看来，2014年房地产总体调控基调趋向于"长效机制"与"行政干预"并存，限购、限贷、限价等政策很难退出。

数字游戏「13猫腻」

随着各地房价数据不断攀升，对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说，完成控房价的目标正变得越来越困难。中国房地产指数[0.60%]系统统计，2013年12月份，全国100个城市新建住宅均价为10833元/平方米，环比11月上涨0 .70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨。

广州官方数据显示，2013年，广州房价从年初领涨到年末顺利完成调控任务，但这是由于从10月开始，将增城、从化两个县级市纳入广州全市房价指标。

广州市房管局对此发布通告称，为进一步完善全市房地产市场信息发布，加强对全市房地产市场的监测分析，自2013年10月起，房管局将统一发布全市（含市辖10区、从化市、增城市）的房地产市场运行情况通报及相关的交易统计报表。

事实上，相关部门年初谈地产调控目标时并没有约定是否包括从化、增城的房价数据，此前9个月的数据里也没有包括从化、增城。到了10月份，眼看完成房地产调控目标艰难了，便将从化、增城纳入了统计范畴。

2013年十区二市房价同比上涨7%，而按照往常的十区统计，2013年网签61833套，合计面积708万㎡，同比分别下降4%和3%，不过价格方面依然坚挺，全年均价15932元/㎡，同比上涨11%.

「14真格」

在数字统计手法上"动手脚"，玩得一时，但今年就将难再过关。已经纳入增城从化进入房价统计之后，2014年，房价控制如果再提调控目标，"数字操作"的空间已经不大。

事实上，为了达到房价调控目标，各地统计部门通过采用不同的参照指标或不同的统计口径，使得最终的统计数据与国家统计局的统计结果有所差异，房价涨幅尽可能达标。

房产数据分析称，广州房价涨7%这个数据，是一个均价的概念，是通过成交总价除以成交总面积得出成交均价，即算术平均的办法。它并不能代表广州房价的增长情况。

增城、从化两市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米两三万元。今年进一步纳入增城、从化的房价数据，仍然能对全市房价数据起"稀释"作用。而且值得关注的是，两地的涨幅也一贯较为平稳。

监控加码「13名单」

一方面，"数字游戏"要玩，另一方面，调控的"缰绳"也要收，尤其是一线城市，陆续展开了行动。

2013年，在不同的调控背景下，不同城市市场走势分化。住房和城乡建设部于12月底草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。据记者了解，北京、上海、广州、深圳明确在列，杭州等房价上涨较快的区域中心城市也已被列入。

据悉，列入监控名单的城市，住建部将要求根据市场现实情况，从严执行或者调整"限购"政策。地方政府有关行政主管部门须继续按照本地有关情况，对定价过高的住宅预售项目进行干预。

接近住建部的消息人士向南都记者透露，这一名单与"房价上涨较快，房地产市场调控压力较大"的城市基本重合，这些城市房地产住宅价格在2013年同比涨幅超过10%。

「14元年」

2013年"国五条"打折落地后，一线城市在房价飙升的压力之下加码调控政策。这一风波可以说探底了市场对行政政策的一个"底线"。也就是说，2014年，行政政策"退市"，不可能。

知情人士透露，截至2013年12月，住建部会同监察部总计分4批约谈了10个以上房价上涨过快、落实调控政策不力的城市行政首长，并督促部署了相关整改措施。今年有关的力度很可能还不会放松。

另外，南都记者从银行界和公积金管理中心获悉，在公积金和房贷政策上，去年底到今年初，一直都有明显的收紧迹象。相较于2012年超过30个城市放松公积金贷款的举措，2014年伊始，住建部就开展15个城市的公积金专项巡查。各地为此纷纷收紧公积金相关政策。

"新年后，房贷依然未松动，2014年贷款难可能成为常态，"中原地产市场研究总监张大伟告诉南都记者，2013年6月出现了流动性紧张后，房贷就一直处于紧绷状态，在12月，更是各地折扣都明显收紧，放款时间都明显后延。中原地产统计京沪广深四个一线城市，目前依然维持去年12月份的贷款力度，各家银行并没有在年初突击放款。

在"长效机制"备受期待的情况下，某房地产研究院提出观点，认为2014年将是房地产"长效机制元年"，房地产调控更加强调"分类指导"，"有形之手"弱化，转向长效机制建设，强化住房保障。

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