摘要：当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，中央政策正式告别“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立，2014年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。无论是第十八届三中全会还是中央经济工作会议，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即淡化中央层面的直接行政调控，特别是直接针对房价的调控已经不再提，房地产调控地方差异化也更加明显。本期楼市观点涉及话题：控房价、2014年房价走势、房地产调控思路等。

政府不能再做“包租婆”

一线城市2013年土地市场大丰收，北上广深4大城市均创历史纪录，四大城市合计土地出让金已经突破5000亿元，达到了5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到150%。上海更是创造单一城市2177.98亿元的年度土地出让金历史纪录，北京紧随其后高达1736.14亿元，广州和深圳分别为650.89亿和449.83亿元。从中国指数研究院的最新数据看，全国300城市各类用地楼面均价上涨32.5%，也就是说，土地租金大幅上涨30%以上，远远超过CPI的增速。

除了房地产，大城市还有车牌费用。从1994年起，上海对中心城区新增私车额度通过投标拍卖的方式进行总量控制。公开数据显示，1994年-2008年，上海车牌拍卖累计收入155.5亿；2009年-2010年收入合计67.45亿元。截至2012年，上海市车牌拍卖收入总计已经超过300亿元，近两年增长迅猛。

今年1到10月，广州市本级土地出让收入329亿元，完成年初预算300亿元的109.7%，预计全年收入440亿元，超收140亿元，主要来自于土地超收收入。同期，广州市本级中小客车总量调控增量指标竞价收入达6.9亿元，完成年初预算3.6亿元的191.7%，预计全年收入7.7亿元，超收4.1亿元，而北京实行摇号制度后，目前北京摇号中签比高达99.5：1，一旦车牌拍卖，“钱途”不可限量。

土地也好，车牌也好，都是政府手中低成本高增长的租金，几乎可以一本万利，取代正常的税收增长。并不奇怪，在大城市工作、生活租金高，但政府以租金作为维持运转的主要财政来源，后患无穷。

政府必然成为市场主体，想方设法提高资源稀缺性，而后趁势提升租金价格。今天是土地稀缺，明天是道路稀缺，后天是水资源稀缺，考虑到中国的生活生产方式与庞大的人口基数，几乎无一不稀缺。此时，政府不是增加供给，不是平抑货币泡沫，而是成为“包租婆”大收其租，当地的经济生态就会短期化、就会恶化。不适合从事实体企业的人生活。

《经济学人》杂志每年公布全球生活成本排行榜，通过水电煤气、房租、零售品和服务等400余种商品价格，统计全球131个城市居民的生活成本，而不是在这些城市旅居的外国人的生活成本。2013年度，上海的排名排在全球第30位，而纽约和洛杉矶并列第27位，上海紧追纽约。2012年度，上海排名超过纽约。可见不管怎样变动，中国主要城市的生活成本赶超国际大城市已成定局。而在国际人力资源公司美世的报告中，从2010年起，北京上海就超过了纽约的生活成本，差距越拉越大。如果加上国际化的程度，加上空气与水的质量，北京上海的成本将更高，而北京、上海等地的人均工资收入只有纽约等地的六分之一左右。

如果政府继续以“包租婆”身份坐地收钱，中国经济就会出现大麻烦。政府改革积极性不高，既然不改革只要靠垄断社会资源，就能够让当地的租金节节上升，为什么还要费心劳力进行深度改革呢？任何改革牵一发而动全身，进行国企改革，会触动庞大的既得利益阶层，进行城镇化改革，会带来无数的利益分配纠纷，还不如坐在城中手数庞大租金来得合适。

后果已经显现。北上广深等大城市只能让少数居住，如从事资本货币化的新贵阶层，如可以让权力、资源转变为高昂租金的老权贵，少数人拥有的财富数量深不可测，足以支撑起一线城市的高租金，一线城市实体企业空心化，钱生钱的游戏才是最热门的生意。实体企业空心化的现象向二三线城市蔓延，炒房、炒车牌、炒资源，直到当地实体经济崩盘，高利贷逃窜，进行几十年的休养生息。

办法不是降低租金，而是让政府的财政公开透明，用于基础建设、环境保护等公共服务之中，同时让企业进行选择，从高租金地区向低租金地区投资，拉平投资洼地，提高市场配置质量。

更重要的是，减少租金品种，把资源交回市场，权力机构依靠合法的税收有体面地生存，而不是通过变相贬低货币购买力，不断拉升租金价格，让诚实经营者走投无路。

香港经济空心化还能生存，如果整个大陆经济空心化，背后还有谁可以依靠？（来源：观点地产网）

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