摘要：2013年对于房地产市场可谓“有惊无险”，房价依然继续保持上涨势头，调控政策经历了由“紧”到“松”再到“紧”的过程。年初中央出台国五条，层引发二手房市场交易火爆，随后调控政策淡化，房地产市场一度火热，年底多个一线城市及部分二线城市对调控政策再度加码以防房价因增长过快而失控。临近岁末，2013年房地产市场的种种已成为往事，人们再次把期待的目光转向了2014年的房地产市场。2014年房地产市场究竟会迎来怎样的变化呢？本期楼市聚焦为大家带来的就是关于2014年房地产的一些猜想。

三、楼市调控

社科院专家给出2014年住房调控政策五大建议

由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社承办的《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会今日在新华社新闻大厦多功能厅举行。

倪鹏飞：第四，2014年宏观经济形势　

书里面讲了很多，总的来说国内外宏观经济环境对住房市场总体上还是趋于扩张的，总体影响是趋于扩张的，时间关系就不展开了。　

2014年各市场主体育器及行为可能会继续导致市场分化。　

第五，2014年住房调控政策建议　

1.住房调控目标：区间调控。我们认为要改变调控目标，建议实行区间调控，多指标的区间调控。刚才我公布的三个指标，一个是投资增长的速度，我们是不是可以考虑在15—25%之间。还有一个是房价的增降速度，上限控制在居民收入的增长之下。下限控制在30%负增长，因为30%是银行做的首付比，如果低于这个可能就有问题了。还有就是存贷比，这个在过去强调得不够，光强调价格的调控，没有强调供求的调控。我们建议是不是可以有个上限18个月、下限到6个月的区间，一般开发企业在做平衡和研究时都比较注重这样一个指标。　

在这种情况下，当超出这个空间之后，我们首先要采取市场化的办法来调控，然后再比较严重的情况下出手行政调控。

2.调控主要任务：平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。第一，各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场的均衡。过去我们说需求是由于投机导致的，现在对房价上涨比较明显的地区已经采取了限价、限购的办法，让投机已经有了很大的抑制。在这种情况下，如果还是有供求缺口的话供给要考虑增加。第二，加大普通商品房和保障住房的供给。第三，保持价格稳定。第四，加快建立市场和政府结合的城乡一体的住房制度体系。　

3.住房调控方向：实现三个转变。第一，从以往的行政调控方向为主转向市场调控为主。第二，从需求调控为主转向供求双向调控。第三，从一刀切的调控转向差别化的调控。　

4.住房调控原则：五个统筹。第一，行政调控与市场调控的统筹。第二，住房供应体系内部的统筹。第三，不同区域住房市场的统筹。第四，住房市场与基础设施和公共服务改善的统筹。刚才讲了大城市、中心区周边房价差别那么大，我们不能就住房调控或者就住房改革讲住房，一定要把公共服务、基础设施考虑进来，如果在这个大区域范围内没有实现基础设施和公共服务的均等，有利于住房问题的解决，也有利于抑制住房价格上涨。第五，调控政策与制度改革的统筹。

5.政策措施：实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。区间调控各个层次不应该一样，一二线城市、三四弦城市确定的目标、空间应该是不一样的，需要进行研究。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。同时要完善问责制制度。完善土地供应制度，建立抑制低价过快上涨的机制，当前比较重要的是要扩大一二线城市的住房用地供给。这里面有一个问题，就是一刀切导致的，我们强调普通商品房和保障房供给，但是那个比例要求有些城市完成不了保障房和普通商品房供给比例，在不能完成这个比例的同时也影响了商品房供给的比例，所以导致了商品房市场土地供给相对较少，远远小于需求。再就是完善差别化的金融政策，完善住房金融体系。这个我们一直在呼吁，应该把住房的金融政策优惠，这实际是具有保障意义的优惠，和住房的套型的面积结合在一起，而不是首付和不是首付结合在一起。

再就是加快建立不动产登记制度，扩大房地产税试点范围。要完善安居工程，加快康居工程的实施。我们呼吁了很多次了，我们认为现在住房市场出现这样的问题，没有得到很好的解决，我们出台了市场的调控措施，又推进了住房保障的许多强有力的措施，但是问题还没有解决，没有解决的原因，我们认为中间偏下收入的这部分人需要有限的住房保障，他们需要市场自己解决，但是需要有限的住房保障，但是这个没有给予充分的考虑。所以他们获得的住房补贴是难以适应或者说难以到市场上自己解决住房问题。所以要加快康居工程的实施。要规范租赁市场，发展租赁市场，发展房地产租赁企业。促进基础设施一体化，加快公共服务的均等化建设。

今天的主题是城乡一体化趋势下的住房发展问题，我们今年也关注了住房制度和未来改革的方向。我们认为现在虽然改革开放以来城乡的居民住房获得了很大改善，与我们目前仍然存在的制度问题直接相关。再加上城乡一体要适应新型城市化人口大量流动的国情，必须建立城乡一体的住房制度。按照这样一个思路，我们进行了梳理，把目前我们存在的问题进行了分析，我们归结了几点：一是城乡的住房制度不同，并且分割，直接导致了一些问题。现在总体上住房是短缺的，但是农村住房总体是过剩的，农村有5千万甚至以上的住房是空置的，城市的住房是短缺的，但是城市里面结构上是非常不均衡的，有一部分人拥有两套、三套，有1/3的人口是居住在非正规住房的，相当于是国际上的贫民窟，这是很大的问题，这都是与城乡分割有很大关系的。

再就是从住房供应体系来看，中央特别强调住房供应体系，城市过度商品化，农村是完全非商品化。从保障制度来看，城市中间收入这一块缺失，农村保障制度不够规范。在住房的再生产环节，像开发、消费、交换、生产等环节都存在一定的问题。在产权方面、土地制度方面、城乡金融制度方面、税收方面、相关的配套制度方面，都存在着相当的问题。　

未来由于城市化的发展，人口的流动，既需要增加住房，可能有些地方又要减少住房，需要人口流动和住房的匹配。目前存在着严重的错位，这种趋势还会进一步恶化或者加剧，因此要适应城市化的要求，构建城乡一体的住房制度体系。

这里包括几点，其实还在进一步深入研究之中：一是构建城乡一体的住房总体制度体系。包括城乡一体的规划，城乡一体的管理，城乡一体的市场，城乡一体的保障，城乡一体的人地平衡。我现在发现虽然城市住房有问题，农民住房有问题，但是他们各有优势，现在城市可以借鉴农村里的制度优势，农村也可以借鉴城市里的制度优势，农村借鉴城市里的制度优势要实行有限的商品化。城市借鉴农村的体制，就是在保障方面，农村大部分是有保障的，最重要的是土地，土地实际是免费供应。城市中为什么大部分人买不起房，中等收入没有保障，就是土地问题，是不是可以互相有一个借鉴。当然我们说的城乡一体化并不是城市和农村的住房是完全一致，标准完全统一，这不是一个概念。

在供应体系方面，城市、农村总体上都应该分为三个层次：一是高端的，二是低端的，三是中端的。高端要有税收，低端要有保障，中间的要有一定的支持。比如农村的住房，有很多都没有税收调节，土地不要钱，大量的人就占用了这些土地。他也不珍惜，盖房子没人住也愿意放那个地方放着，所以要商品化、货币化。　

城乡的市场也要有限统一，按照严格土地的用途管理的情况下构建统一的土地市场，小产权房问题是可以做一些研究的。还要建立住房的基本制度，这也是互相借鉴的。要有一个多元的开发制度，城市里面是不是可以借鉴农村的开发制度，农民自己建、集体组织建，所以成本很低，没有开发商的垄断。当然还有其他的制度。

再就是建立城乡一体的配套制度，要改变这个问题，不能光就住房讲住房，土地制度要改变，金融制度要改变。我现在在想，土地制度能不能像全国人民，无论是城市还是乡村的人，每个人都有一个最低面积的住房保障，集中体现在有一个住房土地使用权的优惠。　

金融方面，城市里面有一个公共金融政策(公积金)，农民工能不能加入？农村的人能不能加入？当然还有税收方面，总的来说城市里面这个环节要征税，农村的住房也要由税收调节，不能免费免税，这是我们乱占耕地、乱占宅基地等问题的所在之一。　

当然还要在户籍制度、社会保障制度、社会分配制度、财税制度方面都要做一些调整和改革。总的来说我们有这样一个思路，具体方案或者是细致措施和制度还需要深入地研究。（来源：新民网）

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