深圳30年间的成长是中国最典型最剧烈的城市化进程的写照。如今人们津津乐道的是：城市化还将高歌猛进二十年，人口会继续流动、并且继续向一线城市聚集，楼市则是未完结城市化的最大受益者……然而，本文所述的5个方面的变化，预示着城市化进程与楼市相关的预期，正在发生改变。

如果是十年前，有人说深圳房价要涨到2万元/平方米，其人会被视为神经病。十年后的今天，房价从当年的5000元/平方米一路涨到2万元以上，不少人更倾向于相信，如果放开压制的需求，房价还应继续上涨。

尽管供给越来越多，并不妨碍人们越来越看好楼市，至少是笃信其保值效应。如果说初期的上涨由实在的需求所拉动，近几年间楼市的走势已经完全是个“预期市”，供需因素的影响值已经越来越小。因为预期，人们愿意持有，并继续买入，抛盘有限。

这种预期因为房价十几年的单边上涨而形成，反过来，这种百折不挠的涨势又进一步强化着人们的预期。

城市化进程的确方兴未艾，现在要问的是，与楼市相关的预期会否一成不变？

人口、产业之变

深圳30年间的成长是中国最典型最剧烈的城市化进程的写照。如今人们津津乐道的是：城市化还将高歌猛进二十年，人口会继续流动、并且继续向一线城市聚集，楼市则是未完结城市化的最大受益者……

不妨顺藤摸瓜，人口依附于产业。30年城市化进程期间，最大的推手是工业化。对香港资本开放工业和基建投资是最初的起点，继之而来的是持续的人口涌入、轮番的产业发展。20%以上的年均GDP增速，让深圳及珠三角地区迅速成为世界效率最高的加工贸易区。

但2007年之后，深圳居高的土地和人力成本开始让部分制造企业逐步外迁。此后五年间的金融危机和复苏，其实没有改变制造业本身的外流趋势。2011年以来，这一趋势更加明显。当年工业利润总额已下滑13%，今年以来下滑幅度继续扩大，前两月的利润总额下滑近70%，2月之后官方再无此项统计。而企业亏损面一直在20%以上。

不要忽视这些数据，资本不可能无底线地支持亏损项目。这一轮的工业下滑趋势形成，也很难在短期有所改变。迄今，深圳各产业链条仍高度依存于工业。过去三十年间的人口涌入，也主要是工业化带来的人口红利。

如果说深圳效率和市场化程度远高于其它地域是个优势，也应看到，深圳近年来的发展一直建立在这种效率之上且已相对持稳，这不是能影响未来预期的变量因素。

外资、外贸之变

相比于其它地域，深圳制造业的特点是高度依赖外部。外资和外贸是带动深圳城市化最强劲的发动机。而当前全球范围的金融危机首先冲击的就是外资和外贸这两大通道。至少目前，自身努力的转型升级还撼动不了这根主线。

抛却工业本身不谈，很多数据已经在发出警示。

用电量和用水量是更直观的因素。宝安、龙岗两个工业和人口大区，前七月用电量和用水量增速均在大幅放缓，其中两区用水量均下降1%左右，龙岗区用电量也下降近1%。放在短期阶段来看，该数据并非节能效果所能解释，更多反映的是产业和居住人口的变动。

与国内多数区域相同，据国税局的统计，今年以来，不光工业利润，除银行业外，深圳其它主要行业的利润在全线下滑。尽管与此同时用工成本在增加。但利润压缩之下的用工成本增加无法带来居民整体收入大幅增长的预期。

按照此前本专栏对深圳人收入结构的分析，如果没有未来的增长预期，完全无法支撑目前楼市存量资产的价格。

税政之变

未来一年，各位恐怕需要密切关注房产税政的变化。

近几年来深圳楼市的二手房成交已远超过一手新房。前者多在后者的两倍以上。二手房已是深圳楼市交易的主体。2011年，深圳开始强化针对二手住宅交易环节的税政，即以评估价征税。该政策出台之后，二手房成交量暴跌七成以上。2011年全年，二手房成交套数同比2010年大减四成。这是交易成本增加的影响。

仍在争议中的房产税则将直接针对持有环节征税。既往的房价上涨，除了信贷宽松之外，非常重要的因素在于持有和交易成本的低廉，炒家不惮于持有，即便空置。相对于涨幅价差的预期，完全可忽略持有和交易的成本。

但未来，这两方面成本的逐步增加将会让炒房客望而却步，并推动二手房的场内炒家加速离场。

信贷之变

房地产是典型的资金密集型企业。之所以能有过去十年的跨越式发展，因为能有效地利用信贷杠杆。但现在，这个杠杆效应被大打折扣。2010年以来绝大多数企业的借贷成本一路走高。温州和鄂尔多斯已经在展示信贷游戏结束之后的初步成果。

不少人会有疑问，2012年与2008年有何不同？

从信贷环境看，的确大有不同。目前可查到的深圳统计局口径的本地房企负债率，在2008年仅有72%。2010年，这一数据已急剧升高到93%。尽管此后两年数据尚阙如，但两年间多数房企并未通过快速的周转改变自己的负债状况。

高速发展的房地产，最急需的是流动性，无论是信贷资金还是房产交易。走到今天，如果不能通过去库存快速周转资金，房企能继续增加的杠杆是有限的。而过高利率的借贷在现状之下很快会演变成未来的隐患。

历来各地地产泡沫的破灭，无一不是地产企业的资金链问题所触发。

结构转变

金融改革、总部经济、新兴产业，这些名词或许是未来深圳可以寄托的预期所在。

在上篇中，笔者曾经就官方数据分析过深圳的人口收入结构。如果当前的分配失衡结构在未来能有所改变，会给楼市增加更多的有效需求人群。但当前的分配政策和产业结构如果无法发生快速的变化，不会带来财富分配的实质性变化。

前海是深圳人寄托未来发展预期的典型代表。如果深圳未来能以金融产业快速扩充、总部经济迅速壮大以及新兴产业成群崛起，来树起迥异于以往的产业结构，进而带来人口结构的变化，会给楼市带来利好预期。这也是如今可见的唯一希望所在。

因为过去深圳新增人群的结构无法带来对楼市的有效需求。大专及以上学历人口数仅占常住人口的17%。市长许勤给出的数据是：“深圳非户籍人口中大专及以上文化程度比例一直在6%左右，初中及以下学历则维持在70%左右。”

问题在于，深圳目前是否建立起了金融产业链的话语权？是否有足够的研发人口和资源做支撑？是否有足够高端和足够数量的教育科研优势？

这是目前尚存而待解的悬疑。

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