据资料显示，自2006年第三季度高峰期以来，美国房市下跌已过了四个年头。趋势如何，一两年间会不会逆转回升？美国房地产市场相当成熟，信息齐备，界定较准确，分类也够细。但数据背后的含义及其对未来的预兆，却见仁见智。

大家都熟知的凯斯—希勒房市指数，是专家和大众一致倚重的，但希勒教授和凯斯博士对今天美国楼市的走向，意见就大不相同。希勒教授持怀疑态度，认为美国楼市大致上尚未走到谷底，目前的价位还是高于历史平均水平，下行很有空间；而凯斯则乐观得多，他认为市场低迷已有一段时间，新开工建房剧减、现房积压不断出清后，需求在恢复中。因此，如果再不把这些变化纳入购房和投资的考虑中来，未免有错失机会的可能。两位顶级专家对同一现象的不同判断，说明了对不确定的市场本不应该有确定的结论。

房地产是性质独特的商品，但还是服从市场供求力量影响的基本逻辑。美国主要都市居住区的房屋，空置的加上待销售的，再加上在建造中的，目前的规模只及2006年高峰期的四分之一。按当时的销售速度，三个月就能卖完；但按眼下的销售平均率，得十个月才能出清库存，即使销售强劲时存货出清的时间约为七到八个月。

考虑到市场低迷，开发商的风险顾忌大，而政府机构审批开工许可的时间延长，要恢复到原来的建造规模和速度，不是很容易的事。换句话说，等到市面好转时，增加新房的供应估计不会太顺畅。|

有分析称，美国房地产市场面临比1929年大萧条时更深幅度的下跌。历史数据显示，美国100多年来全国性的房地产泡沫只有一次。假设1890年美国房价在扣除通胀因素后为100点，1990年也只有126.5。因此，美国上两次房地产“熊市”跌幅都很小：1979－1982年期间跌14%，1988－1995年跌6%。

2003年，是美国唯一的房价泡沫周期的膨胀起点。当时美国利率跌至1%，次级贷款又增加了购房需求。而标普公司的数据显示，今年一季度末，美国20个大城市房价指数已跌到2003年3月以来最低点。美国商务部数据显示，美国今年2月，新屋销售价格中位数(20.2万美元)是2003年12月以来最低。美国的房价收入比也从2006年的3.5，降到2010年的2.7。可见，美国房地产泡沫已被挤干。

美国特殊的贫富差距、居住习惯、消费观念、信贷政策等因素，决定整个社会长期的居民自有住房比例比较稳定。该比率自1964年以来一直在64%左右。给低收入居民发放次级贷款，不仅造成房价泡沫，也带来了自有房屋比率的泡沫。但美国人口普查局的报告显示，由于不少业主无法偿还按揭贷款，房屋被银行收走，美国住房自有率已跌至66.9%，并创下1999年以来的最低水平。

当买房的成本低于租房成本，房价显然就很难下跌。

美国房地产经纪商协会发布的5月二手房签约销售报告显示，签约销售指数环比大涨8.2%，同比上涨13.4%，这是过去13个月来二手房签销首次实现同比上涨。标普公司20个大城市房价指数近八个月来首次环比上涨。

目前美国楼市最大的困扰，是止赎房的抛售对房价的冲击。数据显示，美国5月房地产止赎行为跌至42个月的新低。另外，一季度末美国拖欠房贷达60天以上的房主数量连续第五个季度出现下降。美国政府上周推出新的刺激政策，将允许一些失业房主推迟支付房贷的期限从4个月延长为一年。美国住房和城市发展部部长表示，救助升级后可使成千上万人保住住房。

美国“股神”巴菲特上周称，随着房地产市场的最终反弹，失业率将在几年内降至6%。如果巴菲特不失算，在基本面和政策支持的共同刺激下，美国楼市的复苏，将令美国经济面临更强劲的复苏，对全球经济构成利好。（合肥家园网：朱亚）

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