“研究开征物业税”被写入了国家发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见，这让一度沉寂的物业税再次成为社会关注的焦点。中国证券报记者5月26日从接近国家税务总局的人士处了解到，物业税作为新税种，其设立和开征尚需要一定的法律支持，目前税务总局还是立足于研究，从技术上为物业税的开征做好准备。

    三大问题待解

    关于物业税的官方表述，要追溯到中共十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，《决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。

    2006年开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区的征税机关对物业税进行“空转”试点，2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转是指虚拟意义上的征收，没有实际资金参与，但一切步骤和真实征税流程相同，由地方税务部门和国土资源管理部门共同参与。

    据国税总局有关人士透露，“空转试点为开征物业税积累了经验，取得了一些技术上的突破，但更主要的作用是发现问题。”

    国务院发展研究中心专家倪红日所在的房地产税费改革课题组，针对前期物业税“空转”试点过程中出现的情况，总结出三大障碍：首先是评估能力的制约。倪红日表示，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前主要问题是，如果各城市普遍推开物业税，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。因此，如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。

    其次是纳税人的抵触。倪红日认为，对居民而言，物业税是新增的一种新税，但没有减少其他的税。舆论之所以支持物业税，是基于物业税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳物业税。我国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。

    第三是税务机关征收能力的制约。目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。|

    评估权之争

    据知情人士透露，税务总局在十个城市开展了物业税“空转”试点，其中一项主要任务就是开展税基的评定。由于物业税的征收是以房屋评估价位为计税依据，那就涉及到一个部门利益相争的问题，即在新的物业税评估设计上，究竟由哪个机构掌管评估大权。

    可供选择的评估机构有四种，分别是地方税务机关、社会中介机构、地方国土部门以及财政部门。最具竞争力的分别是具有征管权的地方税务部门和具有房产信息优势的国土部门。

    倪红日表示，课题组的意见倾向于由国土部门负责评估，由税务部门负责征管，理由是：物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在国土部门，将评估机构设立在该部门，可以充分利用现有资料，有利于降低评估成本；另外，不动产评估是一项专业性很强的工作，房屋国土管理部门在这一领域的技术基础要强于其他部门。   

    至于物业税开征的步骤，倪红日建议，第一阶段是建立房地产登记与信息系统、建立房地产的评估系统以及物业税税收制度的研究与制定，这个过程大概需要两年左右的时间。第二阶段，开征物业税，可以区分非经营性房产和经营性房产。第三阶段，物业税的完善。其中涉及到起征点、免征额和减免的问题，预计这个可能要在五年以后。

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