“有了这两个新的司法解释，我们和物业公司之间的矛盾就能解决了。”25日，省城某小区业主洪军对记者说。他所称的两个司法解释就是24日最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。按照这两个解释的规定，洪军所住小区已经被业委会解聘的物业公司将不能再向业主收费了，而且这家物业公司必须要撤出小区，移交用房和设施。而接受采访的省城部分小区业主、物业行业业内人士以及法律专业人士，对两部司法解释都表现出极大信心，认为将能有效解决目前物业管理纠纷中遇到的热点及难点问题。

“下岗”物业不能再收费

洪军2005年在合肥东面某小区买了一套120平米的房子，和其他业主一样，他住进小区后发现，小区经常出现垃圾没人扫、摩托车被盗等情况，而且有时候家里房子需要维修的时候，维修人员也总是不能及时到位。为此，业主们和物业公司吵了不知道多少回，也向有关管理部门反映过，但一直没有得到解决。后来，小区业主委员会召开了业主大会，一致决定与物业公司解除服务合同，并告知了物业公司以及管理部门。然而，这家物业公司却一直没有离开小区，而且还在继续收取物业费。业主们都非常抵制，还经常与物业公司发生冲突。 “依照两个司法解释，我们就可以直接去法院起诉物业公司了。 ”洪军说。记者查阅了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 ”而且，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。

不交物业费将遭制裁

除了小区业主，物业行业业内人士对两个司法解释也颇为欢迎。项华忠，合肥某大型小区物业公司工作人员，“关于物管费的纠纷我们几乎天天遇到，有些业主没有任何理由就是不交。以前要花大量的时间和精力去追要，现在简单了，直接起诉。 ”《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 ”而且，业主“没有享受或者无需接受物业服务”的理由也不再成立，在案件审理中将不会得到法律支持。另外，虽然业主把房子租给别人使用并约定由租房人交物业费，当物业公司主张时也要承担连带责任。

住改商须经全楼人同意

“我遇到的很多案例都是楼下业主将房屋出租给别人经商，导致楼上业主不满起诉，以后楼下房屋出租就不那么容易了。 ”安徽安泰达律师事务所律师程军说。新的司法解释中规定，业主将住宅改变为经营性用房，需要经过本栋楼内全体业主的同意。程军认为，此规定有利于审判实务的操作，司法解释对利害关系人最小范围的界定，使得“住改商”难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

此外，对车位按比例配制给业主、房子空置也要交物业费等规定，程军认为极大地增强了审判实务的可操作性。

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