销售广告中称小区毗邻城铁，结果根本不是那么回事，业主李先生认为开发商欺诈，告到昌平法院要求退房，法院最终驳回了李先生的诉讼请求。记者从海淀、丰台、昌平、大兴等法院获悉，近期由于经济不好，商品房买卖纠纷大幅增长，实际房屋和广告宣传不符成为业主诉讼的主要理由。对此，大兴法院杨潇法官解释说，广告的具体承诺才是要约，具有法律效力，不要被“花园洋房”、“园林建筑”、“临近地铁”等华而不实的词语忽悠了。

城铁太远业主告状败诉

“S2号线城铁毗邻该小区，往返市区极为便利。”看到这样的广告词，在城区工作的李先生动心了，可是，买房后发现，S2号线远离小区，很难靠城铁解决交通难题。李先生认为开发商虚假宣传构成民事欺诈，请求法院撤销双方签订售房合同，返还首付款。

开发商认为，S2号线规划信息尽人皆知——13号线西三旗站为起点，往北途经回龙观、沙河、南邵，然后从昌平东扩的城东站经过该小区所在位置有一站，最后达到十三陵景区。“S2线基本上是按以上的规划为走向，因此，公司没有虚假宣传。”开发商不认可李先生的指责。

法院经审理认为，双方签订的商品房预售合同有效，开发商的广告材料宣传的均是规划中的S2线，不存在明显欺诈，据此，驳回了李先生诉讼请求。

法官说法：广告具体承诺是要约

杨潇法官表示，广告及售楼处的模型，可以视为开发商对业主的一种承诺。按照去年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

“‘要约邀请’和‘要约’都是合同法上的概念，前者只是发出‘要约’的意思，对双方都没有约束力，不具备法律效力，‘要约’则构成合同，具有法律效力。”杨法官说，具体到个案中，广告宣传中的具体承诺就是要约，比如房屋面积、高度、使用率，绿化面积，停车位等，即使这些内容没有写入合同，也具备法律效力。如果广告只是“花园洋房”、“交通便利”等比较虚的用语，一般则视为要约邀请，不具备法律效力，业主凭此很难打赢官司。杨法官建议购房者买房时，一定要把售房广告承诺的内容明确、细化、具体地写入合同条款，以便更好维护自己的合法权益。

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