春节是楼市销售传统淡季，各大城市住宅成交量均大幅下降。但在惨淡数据背后，部分城市的房地产市场却隐约呈现出一些回暖迹象—优质楼盘销量上扬，成熟板块止跌回稳。专家表示，政策利好配合开发商价格促销推动了消费者入市，不过楼市能否真正回暖，3月份的成交量将是真实的“温度计”。

    1月成交量跌价升

    进入农历新年，开发商纷纷放缓了推盘节奏，市场供需均大幅减少。根据市场机构佑威·楼市通系统数据，春节期间上海楼市成交清淡，拖累1月份成交环比出现明显下滑：2009年1月全市商品住宅成交面积为48万平方米，相比去年12月下跌43.53%。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟通过对历年来春节当月的商品住宅成交面积与春节前一个月的成交面积比较，认为今年春节期间成交下降幅度属于正常区间。从近几年数据来看，上海商品住宅春节当月成交环比跌幅最大的是2006年春节，跌幅为67.81%；成交量环比跌幅最小的是2007年春节，为42.62%；而今年1月环比跌幅为43.53%。

    尽管如此，上海春节楼市仍然显露出一些“企稳”信号。1月份全市商品住宅成交均价为每平方米13974元，相比去年12月上涨了15.78%，为2008年下半年以来所罕见。中高档楼盘的热销是带动成交均价上升的主要原因，如销售面积排名居前的楼盘中，“长宁八八中心”成交均价超过2.2万元/平方米，“中环凯旋公寓”为2.3万元/平方米，浦东“仁恒河滨城”成交均价则高达3.2万元/平方米。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“市场调整期间，郊区房价下行风险更大，而城中楼盘抗跌性较强。经过一段时间的等待，一些购买力较强的自住需求者在政策利好推动下选择了在中内环购房。”

    位于闸北区内中环的“慧芝湖花园二期”，开发商从去年12月底推出8折的价格优惠后迅速刺激成交量上升。上海网上房地产统计显示，这一楼盘1月份签约次数已达291套。售楼处工作人员告诉记者，首批开盘的400多套房源已经售出约四分之三，优惠活动也已暂停，均价恢复到每平方米2.2万元。

    观望和“抄底”情绪并存

    美联物业上海区副总经理丁伟告诉记者，从大年初四开始，前来看二手房的人就比1月上旬增加了约30%。但总体上是看的多、出手的少，大家还在观望，期待更多优惠政策出台，以及房价的进一步调整。|

    不过，据丁伟观察，不少业主对楼市后市信心有所增强，优质地段、优质楼盘的二手房报价已经止跌回稳，不少购房者“抄底”意愿增强。“如浦东联洋板块，前期部分房源价格下跌约20%，近期价格有8%左右的反弹；普陀区的‘中远两湾城’楼盘，价格也在前期下跌的基础上反弹了5%以上。”

    上海财经大学对上海市消费者信心指数的调查结果显示，2008年第四季度上海消费者购房意愿指数为56.9点，较上季度小幅上升3.4点；而购房预期指数增幅更加明显，从上季度的69.1点提高9个点达到78.1点。受访消费者中，认为“当前是购房好时机”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%，认为“未来半年是购房好时机”的比例则由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%。

    适度降价必有效果

    杨红旭认为，从去年第四季度以来，一系列刺激楼市的政策相继出台，这形成了自去年11月以来楼市的首次“回稳”，但能否真实回暖，还取决于宏观经济走势。北京市政府春节前推出了15条稳定房地产业健康发展的“政策红包”，其他地方政府也可能会在适当的时机、根据当地实际情况推出一些刺激楼市消费的政策。

    专家认为，如何化解巨大的存量房压力或许是决定牛年楼市走向的关键因素。数据显示，截至去年11月末，全国商品房空置面积达1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。

    DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、广州等全国9个大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些“库存”平均要9个月时间。其中上海压力最轻，消化现有存量约需4个月，而厦门、武汉、成都等地压力较大，至少需要一年以上的时间。

    复旦大学教授尹伯成认为，中央提出发挥房地产在扩大内需中的积极作用，立足点在于保市场、保消费、保民生。在高“库存”对房价压力不断积累的形势下，刺激房市需求真正回升的最好药方必然是适度降价促销。

    丁伟认为，从万科在上海启动的几次降价活动来看，其对销量的刺激作用立竿见影。从中期来看，上海楼市供应仍然紧张，只要房价有适度下调，就有相应的需求支撑。“今年3月的成交量将是楼市能否回暖的‘温度计’，如果量能释放，则楼市将迎来小阳春，否则还将持续较长的‘震荡筑底期’。”丁伟说。

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