记者在近日对沪上部分楼盘的采访中了解到，“市郊明降、中心区暗降、打折促销接二连三”成为岁末上海楼市的一大现象。随着二套房的解绑及一系列房地产政策的出台，改善型需求正在“复苏”，而老百姓对于房价调整的预期颇高。

明跌暗降两箭齐发节后或现集体降价

记者在对沪上部分楼盘采访中发现，无论是明跌还是暗降，如今房价岁末打折促销已经不是一件稀罕事。在松江九亭、闵行吴泾、宝山顾村等市郊板块，明降的力度非常大。以九亭某楼盘为例，房价已经从最高的12000元/平方米下探为9000元/平方米，降价幅度高达3成，而销售人员对此大幅降价的解释为“由于尾盘销售，希望在春节前把房子卖掉。”

借“尾盘”之名而实施大幅降价的楼盘其实并不少，万科闵行的一个楼盘也处于销售末期而打出了总价便宜1%的优惠措施。而南汇的一个楼盘索性打出了“7折优惠”的口号，据悉，该案开盘销售均价为12500元/平方米，开盘前三天可享7折优惠，最低起价为7100元/平方米。

另一方面，由于市中心新盘较少，不少开发商都避谈“降价”，记者昨日致电几个位于市中心的楼盘，均被告知“还是按照之前的价格方案，针对元旦春节并没有特别的降价活动。”虽然价格被“封死”，可销售人员还是告诉记者“全装修房子的装修标准提高了100元/平方米”，或者是“买房子可以送地下车位”等促销活动。

业内人士分析，市中心的房价“需保值以吸引高端客户”，所以一般不会明着降价，但是“暗降”却不可避免。据悉，一些楼盘将采用提高装修标准等方法，提高楼盘品质“暗中降价”。

昨日采访中，一家中介机构负责人告诉记者，有部分地产开发商准备在“春节前后集体低价推新盘”。“事实上，上海目前绝大多数楼盘都存在继续降价的空间，哪怕是那些2006、2007年刚刚拿地的开发商。”该负责人透露，房产新政会促使今年一季度推向市场的部分楼盘，选择以“价格低开”的方式促销，形成一个“降价热销”的“小高潮”。

市中心改善型成主流房价仍高于百姓预期

美联物业曹杨分行营业经理陈燕日前接受记者采访时透露，根据他们的统计数据，近期打算购买第二套房以改善居住条件的看房客激增50%，首次超过刚性需求成为购房主流群体。同时，其成交量也增加了40%。

据了解，自2007年限制二套房政策出台后，改善型购房需求一直处于抑制状态。今年以结婚成家为主的刚性购房需求在房地产市场上“一枝独秀”。“国家出台二套房松绑政策，我们这里也的确发现改善型购房需求正在迅速走强。两者无疑有很大关系。”

陈燕的预测在部分中介门店也得到了证实。记者昨日在黄埔、卢湾、静安等区域的中介门店暗访看到，前来咨询的市民比先前明显增多。“我们这里很多老公房，房子很小，居住环境不佳，总归想换一套大一点的房子。”秦阿姨的想法代表了大多数“市中心原住民”的心声。

“郊区我是不愿意去的，在市区住了一辈子了，老了要我去郊区，一是感觉不习惯，二是生活医疗太不方便了。”秦阿姨非常希望自己的房子能够“就地升级”。可是她也表示，市中心的房价仍旧太高，一套100平的房子总价一般在200万以上，普通工薪阶层怎么吃得消？

“改善型需求之所以出现大幅上扬，一个重要原因是因为房价下跌。”陈燕表示，曹阳板块的次新房均价已经从22000元每平米下探至18000元每平米，跌幅达到20%。而按照秦阿姨的说法，“1万8”仍旧是“她生命中不能承受之重”。

陈燕预计在二套房新政出台之后，二套房购买将迎来一个井喷。在内中环区域，改善型需求“苏醒”的迹象已经非常明显。特别是在老公房与次新房共存的板块内，老公房“升级”次新房的购房需求大大增加。“预计购房的高潮可能在2月份左右出现，而在往常，春节是传统的购房淡季。”

“临近年底，抛盘的人也多了。很多做生意的需要现金周转，都在压低价格放盘。包括营业税的减免政策，也在拉低房产价格。购房者一看心里价位到了，也就出手了。”

美联物业总部的相关负责人也向记者表示，此次新政出台主要是为了启动内需以应对经济瓶颈。所以估计在新政出台2个月后，改善型消费将迎来较大发展，成交量会随之上升。“但对于房价，我们目前的判断还将处于下行通道。因为政府救市并不是为了托住房价，这一点是非常明确的。”

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