去年全国商品房销售降两成今年房价或企稳

合肥家园网 www.hfhome.cn 2009-01-27 00:00:00 来源：中国财经网点击量： 387

2008年量价齐跌，全国性的房价高坝已然瓦解，机构预计进入今年下半年有望企稳

最新统计显示，2008年全国房市量价齐跌，商品房销售面积与销售额均出现两成左右的跌幅。分析人士预计，今年房价有望止跌企稳。

量价齐跌

国家统计局于1月23日公布了2008年1月-12月全国房地产市场运行情况。

数据显示，去年全年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；销售额2.4万亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品住宅销售额下降20.1%。

从全国31个省份来看，商品房销售面积降幅最大的省份是北京，同比下降38.6%，其后依次为上海、浙江、四川、福建、江西，降幅均达三成以上。海南是涨幅最大的省份，成交量同比上涨7.8%。

低迷的成交量导致库存大幅增加。数据显示，截至去年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比前11个月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

中原地产(中原地产博客)研究报告称，去年全国范围内房地产交易低迷，市场成交萎缩，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。同时，至去年底，全国性的房价高坝已经瓦解。

上述数据显示，去年12月，全国70个大中城市房屋销售价格，环比下降0.5%；同比下降0.4%，这是自2005年7月以来的首次同比下降。而同比涨幅比11月低0.6个百分点，已连续11个月出现下降。

其中，新建住宅销售价格同比下降的有21个，包括大部分除北京外的一线城市，其中降幅最大的是深圳，下降达18.1%。同比上涨的城市有48个，多数为二三线城市，其中北京涨幅为1.4%。

从环比来看，新建住宅销售价格上涨的城市仅有四个，有50个城市出现下降。

中原地产称，房价高坝的瓦解正是挤压泡沫回归理性的过程。

开发减速

与销售的疲软一致，一直高速增长的全国房地产开发，也开始进入了减速轨道。

数据显示，去年全国完成房地产开发投资3.06万亿元，同比增长20.9%，增幅比前11个月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资2.21万亿元，同比增长22.6%，增幅回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。

中原地产称，去年全国土地市场遇冷、土地流拍频现，开发商的购地热情大减，再加上资金紧缺，开发商纷纷放缓开发步伐以应对危机。

在开发商的资金来源中，也发生了显著变化——企业自筹资金大量增长。目前，企业自筹资金和其他资金分别占到四成，国内贷款仅占两成。

数据显示，在去年房地产开发企业3.81万亿元的资金来源中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金1.51万亿元，增长28.1%；其他资金1.51万亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。

对此，DTZ戴德梁行(戴德梁行博客)中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析称，“受到信贷紧缩及银行普遍不愿意对发展商批出贷款的影响，造成发展商资金链紧张。同时，由于成交低迷，订金及预售款占开发资金总量不到三成，令发展商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金。受此影响，去年商品住宅的开工量和竣工量增速均有所下降。”

数据显示，去年全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。

“发展商资金链紧张亦间接导致闲置土地增多，内地住宅市场过去数年住房库存量不断累积。”

数据显示，去年全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%。完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。

而据蒋尚礼介绍，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米。截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占十年总购置量的62%，有近40%的土地积压于发展商手中。

今年或止跌企稳

1月19日，全国工商联房地产商会下属的REICO工作室发布《2008-2009年中国房地产市场报告》(下称报告)预测，在一系列扩大内需保增长的政策作用下，今年三季度宏观经济将出现回暖，今年下半年房价将会止跌企稳。

报告分析认为，短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，今年上半年仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。

长期来看，第三次“婴儿潮”出生的大量“80后”年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。

蒋尚礼也同意房市中仍存在刚性需求，认为人们的购房需求还未能满足，中期需求仍有一定增长空间。

“住宅市场仍然处于景气周期，因为自1998年起的十年期间，全国范围内新增家庭所需住房面积约为6700万平方米，但同期内商品住宅供应量只有3400万平方米，住房供应仅能满足51%的住房需求。”蒋尚礼说。

不过，他预计一线及二线城市的住房价格在未来一、两年间仍会继续调整，直至2010年三季度以后，一线城市的住房价格下跌幅度才会放缓。

中金公司认为，需求方面，预计未来还有108个基点的利率下调，由此居民月供支付比例将从38%降至32%，同时开发商降价进一步降低购房成本。供给方面，由于开发商去年开始减少了开工面积和土地购置面积，将影响2010年以后房屋供应，因此房市有望在今年底企稳，但仍将有二至三年的中期调整。

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