在楼市一片冷清的情形下，保障性住房独树一帜。2008年10月，保障性住房单月交易量首次超过商品房。去年11月，国务院发布扩大内需十大措施，排在首位的便是保障性安居工程，房地产行业受政策调控影响巨大。

1月16日，北京市规划委在其网站挂出《保障房规划与建筑设计导则》（下称《导则》）征求意见稿开始征求社会意见，其中规定经济适用房的最高上限规定从原来的70平方米调整到65平方米，惹来了很多争议。

严控经适房面积

对于政府为何要进一步限制经适房面积的最高上限，北京规划委办公室主任陈建军表示，这是根据中央和北京本地先前制定的诸多关于经适房的政策而来，是一个更加细化的操作准则。

在2007年7月北京规划委公布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006-2010年）》中规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。平均套型标准为70平方米。

而一个月后，2007年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，确定了经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右的标准。

“北京市自己确定的经适房面积最高上限70平方米主要是扭转建设大户型经适房的弯路，现在新建的经适房已难觅80平方米以上的大户型了。65平方米也符合国务院要求的60平方米左右的规定。”中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说。

“在北京经适房发展初期，当时缺乏引导经适房建设的文件，政府不知道按什么标准来建设经适房，回龙观社区出现过150平方米的大户型，造成了极大的浪费。”陈建军说，现在经适房的户型面积越来越严格要求，与商品房有着明显的区分，经适房就是要保障经济困难的、有住房困难的人群，面积过大总价过高的经适房不符合经适房的定位。

记者了解到，现在《导则》还处在意见征求阶段，北京规划委的负责人称，到2月10日意见征求结束后，《导则》将通过一定程序，成为促进北京市保障性住房的又一纲领性文件。|

北京中端住房缺乏

北京的经济适用房经历了大户型、申购人开宝马进出经适房小区的混乱时期后，逐渐回归到保障中低收入阶层的住房需求上来。如何把保障性住房和商品住房区分开来，保障性住房该保障哪一部分人的住房需求，让政府的归政府管，市场的归市场管，是现阶段政府面临的保障难题。

“在经适房和商品房之间划一条符合现状的界限，把两个市场区分开来，互不干扰，规定经济适用房的面积将是一个有效的方法。”顾云昌说，两个市场应该协调发展，而不是开发商担心经适房抢了商品房的市场份额，两个市场相互重叠竞争。

此前1月12日，在北京两会上，北京市长郭金龙就对房地产市场做过精彩论述：房地产市场将形成高端、中端和保障型住房三个层次，其中中高端由市场解决，保障型由政府主导。北京房地产市场高端住房太多，中端住房很缺乏，需要进行结构性调整。

在北京房地产协会一位专家看来，调整经适房面积上限，是将保障性住房和中端市场分离开来。在同一区域内，面积决定总价。经适房的面积控制在65平方米以内，把经适房的总价控制在一定范围内，集中解决中低收入阶层的住房问题。而限价房属于中低端市场，平均面积控制在90平方米以内，解决夹心层问题。80平方米以上的住房，供应给追求生活品质，要求住得宽松舒适的人，形成高端市场。 

开发商明确目标客户

一向闻保障性住房就“色变”的开发商，在看到《导则》后，也开始乐观起来。

北京万年花城销售经理刘焜说：“这对商品房市场是一个利好的消息，政府把保障性住房和商品房购买对象划分得很清楚了，低收入阶层买不起商品房的属于政府保障的范围，而想要住得宽敞和舒适的购房者，则要到商品房市场满足需求。未来的市场将更加细分，政府负责保障低收入人群的住房需求，不属于保障的需求就让市场来解决。”

记者询问多位开发商，他们对经适房面积调整的政策均表示欢迎。“在保障性住房市场满足不了的需求，可以在商品房市场中寻找。不过，需求被细分了，但与经适房所处同一区域的楼盘仍会受到冲击。”一开发商说。

经适房和商品房相比价格上有绝对的优势，购买经适房的人还是不愿意放弃一个更宽广的选择空间。

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