开发商促销不断推出新花样，日前，记者在东莞市采访时发现，一些开发商不但对于买房的消费者白白赠送10平米的面积，而且对于买顶层的消费者还额外增送阁楼。在房价迅速飞涨、平民老百姓买不起房的今天，真有这样的好事吗？到底是天上掉“馅饼”还是商家设“陷阱”，让我们一探究竟。

白白赠送10平米？

记者以购房者的身份，来到了位于东莞市樟木头镇东深大道旁的星耀国际售楼处，售楼小姐告诉记者，他们现在准备销售的一栋楼是酒店式公寓，全部是30平米的一居室，另外赠送10平米给业主，但是这10平米不写入房产证，不进行过户，赠送的10平米作为补充合同和消费者私下达成协议。

记者看到在他们的户型图里，40平米的房子全部被隔成了30平米，剩下的10平米用一个虚线画出了。记者对此表示质疑，这位售楼小姐毫不掩饰的告诉记者：“主管部门验收的时候我们将10平米用墙隔出来，等验收完再将这堵墙打掉，然后将这10平米免费白送给消费者。”

开发商擅自修改规划、多盖了10平米，到时候如何能够通过相关部门的验收？记者感到诧异。对此售楼小姐表示绝对没有问题，他们的规划图已经报批下来，现在还没有开盘，因为还没有拿到商品房预售许可证。但是购房者可以先留下身份证复印件，填个调查表办个会员卡，到时候凭借会员卡可以优先选房、并打9.9折。同时她表示，现在许多开发商都是这样做的，不会有什么问题，所以请消费者不必担心。临走时记者向售楼小姐索要户型图，遭到售楼小姐的强烈拒绝。

羊毛出在羊身上

按照有关规定，房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》规定内容进行建设。开发商擅自改变规划、增加建筑面积，不但违反了国家的规定，而且逃避了土地出让金等应该缴纳的“规费”。

同时，根据国家关于《商品房销售管理办法》规定：允许房屋规划建设面积与实际售房约定面积发生误差，但是面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

实际上，尽管开发商不将多盖出的10平米计入到销售建筑面积当中，而是以“赠送”的形式给消费者，但是聪明的开发商往往会将房屋的销售单价明显提高，开发商违规建设的面积最终还是由消费者来“买单”，而赠送部分所有权本来就应该属于消费者。

其实仔细想想，在房价迅速飞涨的今天，以追求经济利益为目的开发商怎么会把超出建筑面积30%的部分白白送给消费者呢？显然是羊毛要出在羊身上，消费者并不会得到真正的实惠。

消费者权利无法保障

那么，是不是只要消费者多掏了钱，这10平米的面积就真正属于自己了呢？从售楼小姐的口中记者得知，这10平米不写入房产证，只是开发商与消费者私下签署的一个赠与的合同，也就是说消费者并不真正拥有这10平米产权。所以消费者多掏了腰包还买不到自己想要的东西。

即使有的消费者愿意掏钱买下这样的房子，仍然存在很大的风险。首先，开发商在房屋验收的时候私自将10平米隔出，验收之后又将10平米打开，这样的房子质量没有经过国家检测，将来一旦出现问题，消费者的权益很难得到保障。其次，开发商擅自修改规划、欠交土地出让金、通不过规划部门的验收，也就无法办理房产登记手续，消费者也就拿不到房产证。另外，开发商擅自增大建筑面积，扩大了容积率，降低了居民生活的舒适度。|

据了解，为了追求利润的最大化，在原规划审批后，大量增加建筑面积、为自己增加可售房产，是许多房地产开发商惯用的手段。开发商肆无忌惮的修改规划的重要原因，一方面是由于一些业主对共同利益不太关注，所以这类违约和侵权事件很少得到追究。另一方面是因为违规建设已经成为事实，让其拆掉是不可能的，顶多是由相关部门罚些钱而已，这与开发商得到的利润相比，只是很小的一部分。

顶层“赠送”阁楼

无独有偶，位于东莞市鸿福东路与金树路交会处的尚书苑，不仅一些楼层赠送10平米的入户花园，而且顶层还加送一个阁楼。而这10平米的入户花园和阁楼都不计入销售建筑面积当中，开发商赠送10平米的入户花园的做法，与星耀国际如出一辙。

值得一提的是，顶层空间属于全体所有业主共有，发展商无权把这块空间卖给或赠送给其他业主。这一点将在今年10月份即将颁布的《物权法》中作了明确规定：房屋的楼顶平台属于建筑物的基本构造部分，应为整栋楼的全体居民所有。所以虽然顶层的业主虽然与开发商签署了赠与阁楼的合同，但是顶层业主不可能买下顶层的产权，阁楼并不真正属于顶层业主。

记者看到这个赠送的阁楼与顶层住宅之间没有安装楼梯，也没有屋顶，只有露天的四面白墙，一切需要业主自己进行装修。建设部于１９８９年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条规定，（异产毗连房屋的）一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准之外，还需其他所有人（指该楼宇的其他业主）的书面同意。

由此可见，顶层业主不得私自在顶层加建楼阁等建筑物，也就是说，如果业主自行将阁楼安装楼梯、封顶，那么就违反了《城市异产毗连房屋管理规定》，会引起不必要的纠纷。而开发商赠送阁楼的行为也违反了《城市异产毗连房屋管理规定》。

众所周知，顶层一直是楼盘销售中比较困难的部分，顶层的价格也都是所有楼层中最低的，而记者了解到这个顶层开盘时的价格在整个楼层中居高，现在已经卖到7000多每平米，可见，消费者以高价购买“赠送”了阁楼和入户花园的顶层，其实还是自己掏钱变相购买了阁楼和入户花园。

对于“赠送”消费者应保持理智

现在许多开发商为了促销打出各种各样的“赠送”，什么一层送花园、顶层送阁楼，由于白白增加了房屋的使用面积，许多消费者感到占了大便宜，其实对于开发商的赠送消费者应保持理智。

首先，根据即将颁布的《物权法》规定，除了归单个业主专有的住宅或商铺外，小区内的其他区域归全体业主共同所有和共同管理。从这个角度讲，譬如顶层露台、首层花园属于全体业主的共同所有部分，全体业主有权依法通过决议的方式改变使用方式和管理方式。所以，开发商一惯所用的“赠送露台”、“赠送花园”实际上是无效的，因为开发商没有这个权利，这个权利归全体业主。

其次，如果开发商在没有提高价格的前提下，将一部分房屋面积无偿地送给消费者，并以书面形式将赠送部分权属在《商品房买卖合同》中明确约定，那么对于消费者来说是一件经济实惠的好事。但是如果开发商已经将房屋的销售单价明显提高，尽管不将赠送面积计入到销售面积之中，但赠送部分所有权本就应该属于消费者，而消费者又得不到法律的保障，实际上这种做法对于消费者来说得不偿失。所以消费者在购买此类商品房时一定要谨慎处理，只有这样才不致于使自己的合法权利受到侵害。

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