围绕近期国务院楼市新政，各地政府发现，具体落实要比以往复杂更多。

    “北京市政府还没有就保障房出台具体落实措施。由于普通商品房‘一日三跌’，流拍的限价房用地接近10块，所以保障房采购和退出等相关政策的研究成了很棘手的问题。”12月23日，北京市建委某官员在电话中对记者表示。

    同日，江苏省宣布此前在南京试行的“收购商品房用作保障房”政策将在全省推广，而上海经济适用房操作办法也已出台草案。对于地方政府而言，保障房犹如一把双刃剑：既可以弥补当前房地产投资的缺口，也可能对商品房市场造成进一步冲击。

    “中央和地方利益的博弈将直接影响到房市新政的效果。越是市场出现问题时，地方政府的作为就越加关键。”国家发改委国家信息中心发展部战略处长高辉清表示，保障房建设是此次新“国六条”新政中地方政府最能发挥作用的切入点。

    冲关保障房

    在12月23日江苏省发布的“新十条”当中，包括廉租房与经济适用房在内的保障房建设成为重心，明确金融机构加大对廉租住房投资、收购的支持力度，并按照国家出台的政策给予利率优惠。据悉，开发贷款利率优惠最大可达10%。

    据江苏省建设厅通报的数字，今年江苏全省新增廉租住房约1.2万套，到2010年年底全省廉租住房数量将达4万套以上。南京市此前通过财政支出从现有住房市场收购4000套房源用作廉租房，江苏省认为这将成为全省推广的范本。

    值得注意的是，江苏省同时放开了高档房以及二套房方面对于公积金的限制，并出招改善开发商融资环境，降低企业成本。

    “保障房历来是政府应该承担的责任，但是这几年一直推行不力，主要原因在于地方政府的积极性不高。此前商品房市场发展过热，政府没有心情在保障房上投入更多的精力。”高辉清说。

    与此同时，上海市也已出台《上海市经济适用住房管理试行办法》的征求意见稿，这意味着上海重新启动的经济适用房将正式进入实操阶段。按照此办法，开发商建设经济适用房的利润率被锁定为3%。

    那么，3%的利润率究竟对开发商具有怎样的吸引力？上海某大型国有房企总经理在接受记者采访时表示，政策本身就是政府推动的，应该从政策层面而非市场层面来理解。“政府收购商品房用作廉租房可以实现保障与市场同步发展，但经济适用房是否可以提振楼市值得商榷。”

    他甚至认为，封死利润上限，可能会让经济适用房价格超过商品房。“因为商品房可以随行就市调整价格，在当前市场低迷期很有可能低于经济适用房的‘定制’价格。”|

    艰难平衡

    “每一次政策出台后都不可避免地要面对一场博弈，保障性住房的建设在当前市场环境下就是一个左右为难的问题。”中原地产华北区总经理李文杰对记者说。他指出，自广州第一个限价房项目——金沙洲保利西子湾遇冷后，限价房等保障房建设就成为各地方政府最“头疼”的问题。

    一位住房和城乡建设部官员对记者透露，当前该部委正在对限价房问题进行商讨，预计最早要到明年上半年才有定论。

    李文杰认为，保障房一旦启动，参与建设的开发商不可能避免市场因素。“即便是国企甚至银行都是自负盈亏的企业，其中的风险和利润压力谁来承担？政府又将在其中如何斡旋？”

    广州中地行董事长徐建平表示：“广州目前还没有出台任何保障性措施，这是历来的习惯。但是市场和行业层面的反应是最敏锐的。”

    他表示，目前广州出现两个新现象：成交量开始逐步回升，签约率比较滞后。由于银行在落实房贷政策上还没有相应细则出台，大多数成交的购房者并没有马上签约，导致成交量的回升没有立即反映在签约率上。而目前广州本地房企开始年关降价，12月17日之后的普遍降价幅度约为5%，大大刺激了成交量。

    “虽然二套房贷是推动市场的最好武器，但目前市场的回暖迹象和政府措施并没有直接的关联。”李文杰表示，除保障房措施之外，此次“国三条”新政最有“空子”可钻的就是二套房贷政策。

    一个颇为有趣的现象是，为了扩大二套房贷受益范围，包括北京在内的各地方政府都纷纷刷新自己城市的人均居住面积，以应对“低于城市平均居住面积”的二套房贷优惠标准。

    “一方面要保当地商品房市场发展，另一方面又要推动保障房，地方政府的博弈在所难免。”上述上海某国有房企总经理表示，目前政府救市的思路大多是通过“穷人”出钱救经济，而忽略了高收入群体的拉动作用。“应当正视房地产的投资价值，把高端投资的交易成本真正降下来，通过恢复房地产投资通道来拉动经济增长。”

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