央行昨日傍晚再度降息，年内总计五次降息让房贷客户负担减轻不少，10月22日公布的房贷优惠新政也让贷款者拍手称快。眼下临近元旦调息关口，许多存量房贷客户都对房贷减负充满期待。不过记者采访发现，除农行等少数银行已明确细则外，大部分银行对存量房贷利率调整态度仍讳莫如深。

银行对新房贷"冷热不同"

与老客户的情形不同，不少新房贷客户，目前已经可以享受房贷新政带来的实惠。

张小姐是11月初签订的买房合同，前不久从建行拿到了住房贷款。“我买的是80平方米的两居室，房款总价29万元，建行给出了首付20%、利率下浮到基准利率70%的优惠。”正在银行办理业务的张小姐表示。

“只要是个人首次购买普通住房，且资信状况较好，现在在省内银行，基本都能享受到首付两成、利率下浮到7折的优惠政策。”省内某银行个贷部门负责人表示，目前这一做法在业内已经形成共识。上述说法记者随后从省内多家银行得到证实。不过，一位不愿具名的银行人士告诉记者，对符合条件的客户最低打7折，这是央行的规定，因此银行不得不执行，但在实际操作中，对于90平米以下的首套房贷，各家银行的态度可谓“冷热不同”。

“原因很简单，昨天降息后，现在五年以上期贷款基准利率为5.94%，打完7折只有4.158%，与3.60%的5年期以上存款利率相差无几，银行根本没多少利润可赚。”上述人士表示，而且从银行角度来看，首次买房而且面积比较小的客户，相比买两套房三套房的客户，后者往往更是银行眼里的优质客户。该人士透露，目前在合肥，就有不少银行的分、支行，以各种理由搪塞、推诿，致使部分首次买房符合条件的客户，7折的优惠贷款申请未被批准。

那么，为什么另有一些银行乐意接受7折优惠的新房贷呢？“各家银行想法不同，如果是为了争夺客源，扩大房贷业务规模，那这项业务还是值得做的，但如果是为了追求效益，那就会比较排斥。”上述人士一语道破天机。

部分优质老房贷可享7折

在“个人商业性住房贷款利率最低至七折”政策出台前，也就是2008年10月23日之前签订合同的房贷老客户，其利率最低只能打到八五折。目前元旦临近，许多存量房贷客户都对房贷利率“折扣”下调充满期待。

加上昨日的降息，今年年内央行五次降息，目前对大多数“房奴”适用的五年以上期贷款利率，已从首次降息前的7.83%调至5.94%，再考虑到八五折的利率优惠，也就是说，到明年元月1号之后，“老房贷”适用的新利率将是5.94%×0.85=5.05%，以20万元20年的商业性房贷为例，每个月的月供减少幅度将在185元左右。如果折扣上还能优惠，从八五折降为七折，那么老客户的月供压力将在减轻185元左右的基础上，再减轻百元左右，降幅非常可观。

“预计元旦后政策才会明朗。估计只有少数客户能办到。”昨日，省内建行、招行相关人士表示，由于目前尚未接到总行关于调整存量房贷利率的通知，目前存量房贷利率下浮的最大优惠幅度仍是15%，明年的情况也不好预计。对于部分客户打算打申请下调折扣的想法，省内不少银行均表示，暂时不受理此类申请。

据记者了解，到目前为止，只有农行一家明确表示，对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，能自动下调到7折；如果贷款起始金额在30万元以下的，原先利率享受八五折的客户，利率的下调则需客户提取申请，银行审核后由员工手工操作。|

事实上，对于新政发布前获得贷款的存量房贷客户，其中不乏满足首套自住普通房贷标准的人。但为什么新政不能惠及这些人呢？某股份制银行个贷部人士坦言，归根结底还是利益使然。首先，甄别出房贷新政支持的首套自住普通房的借款人，存在审核、操作等技术障碍，银行将耗费大量人工成本；其次，如果存量房贷大规模统一下调为7折，由于利差很小，再算上人员工资、可能造成的贷款损失，那么银行肯定会亏损。“这样‘赔本赚吆喝’的事情，一个有理性的银行家都不会这么做。”

上述银行人士坦言，现在各家银行都在等待，谁也不愿意先“伸头”，但同时又担心自己的优质客户流失到贷款更优惠的银行，所以对部分老客户，银行也许会作出“让利”，使其能享受更低优惠，“但这只会针对少数优质、重点客户，要做到普惠制，肯定不可能。”

二套房贷银行“只做不说”

国务院办公厅21日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见明确指出，已经购买第一套房，但人均住房面积低于当地平均水平的，第二套房贷利率最低可打七折；其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

而按照去年“第二套房贷”的相关规定，对于第二套房贷，首付最少四成，利率则不低于同期同档次基准利率的1.1倍。相比之下，政策已现出了明显的松绑迹象。

有了国务院的出手救市，部分银行二套房贷也开始悄然松闸。记者在采访中发现，虽然大部分商业银行均表示未接到总行细则或者称细则还在制定当中，但在实际操作中，部分银行已开始给还清第一套贷款的客户更优惠待遇，即两成首付和下浮利率，而不是此前规定的四成首付，1.1倍利率；还有银行对于资信良好，无不良记录的第二套房优质客户，甚至允诺利率下浮30%。

“其实我们并不关心客户买的是第几套房，只要经济实力强，还款有保证，第几套我们都愿意贷。”省城某银行房贷人士坦言，从银行利益角度出发，很多买第二套房的客户都是经济实力强的优质客户，给予优质客户更多优惠无可厚非。

不过，上述人士同时表示，目前这些优惠政策虽然部分银行已经在实施，但只是口头向客户传达，而不以书面形式流传出去。之所以“只做不说”，低调操作原因主要有二，一是向优质客户发放低息贷款的信息一旦全面暴露，将引发老客户的降息潮，从而大大影响存量贷款利息收入；二是当前处于政策多变期，各商业银行只能暗中行动，以试探监管层的态度，若全面公布优惠细则或将遭致监管层的处罚。

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