74家上市房地产企业的资产负债率正逐日攀升，营业收入大幅上升的“假象”背后，是签约预售收入的悄然下降。

    近日，易居中国一份有关74家A股上市房企财务分析报告显示，因为有2007年销售收入的结转因素，2008年前三季度上市房企的营业收入数据看似景气，实现同比增长33.80％。但签约收入1185.73亿元,同比下降0.10％；而负债方面，扣除预收账款，74家房地产A股上市企业三季度末总负债高达3119亿元，较去年同期的2024亿元增长54.10％。

    “房地产企业的当前销售业绩已经开始下滑，负债激增更是房地产业寒冬来临的真实写照。”易居中国分析师林戈表示。

    相关资料显示，2001年时，上市房地产企业资产负债率平均为60％，非上市房企的资产负债率高达80％。这一投资过热现象直接引来长达数年的房地产宏观调控周期。而根据上述报告，截至2008年上半年，全国房企500强中有23.4％的企业资产负债率超过70％。上市房企的负债率更是直线攀升。截至今年6月30日，富力地产资产负债率为139%，绿城中国负债率116.7％，首开、金地、滨江等同样处于70％至80％左右的资产负债率水平。即便一向标榜资金稳健的万科前三季度资产负债率也接近70％。

    奇高的资产负债率在低迷的市道中是一条越挣越紧的紧箍咒。

    据中国房地产及住宅研究会等测评， 2007年，在宏观经济未见颓势，住房价格迅猛上涨的情况下，万科、中海、富力、保利等12家重要房企的土地储备高达3亿平方米，按当年的开发速度，消化这些土地储备需要5年以上时间。随着全球金融危机在下半年开始加剧恶化，房企因整体土地储备庞大，占有企业大量资金，再加上市场日趋低迷，销售回款速度放慢，500家房地产企业的资产平均周转率仅为0.53次，最小值甚至低至0.03次。

    “2008年下半年开始，土地储备正成为开发商的巨大包袱，转让机会缩减，储备价值日益贬损，现金随着成本高企而不断流失，经营环境恶化。”易居报告如是分析。

    “在这样的市场背景下，我们对开发商的建议是‘清旧盘、改规划、缓开工、退地’。因为目前市场上在售的楼盘多数都会遇到二手房和经济适用房的竞争，所以越早清空越好；然后研究未来二三年的中高档市场方向，对在建楼盘的各项指标进行修改。缓开工除了可以把规划做得更好外，也可以避开未来一二年内的供应压力，退地主要是退高价的郊区地块。”上海一位房地产专家这样支招。

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