屡遭弃购

    在北京海淀一事业单位工作的小刘最近正为购买限价房而挠头。他的户口在海淀区，经过单位盖章、社区服务站审核等一系列程序后，他可以参加海淀区限价房申购摇号了，却“不幸”拿到了300多个备选号中的一个。按照制度，正选号选完房子后，如果仍有房源，备选号才可以挑选。

    这次海淀区的限价房房源分别是小营的金隅家园、西三旗的旗胜家园和通州的大方居。小刘觉得很冤：“备选号前面排着2180多个正选号，而金隅家园和旗胜家园的房子只有1500多套。我们备选号可以挑选的，都是正选号挑剩的在通州的房子。绝大多数拿着备选号的人都不愿去通州住，只好弃购，这样就算我们放弃一次机会。我们备选号和正选号一样，都只有两次认购机会。”

    “我们两次放弃后，就只好从头再申请。申请一次实在太麻烦了，整个流程要走大概三个月。”小刘无奈地说。

    购房人弃购“症结”何在？

    很多购房者都面临着和小刘一样的问题。10月份以来，经济适用房、限价房等保障性住房的成交量已经占据北京房地产市场的“半壁江山”，但随着政府投入的加大，保障房体系的“重头戏”——限价房却开始面临“滞销”的风险。

    日前，记者从北京市住房保障办公室了解到，今年北京第二批保障性住房的摇号已全部完成，其中，1.4058万户限价房配售家庭的选房签约过程中，有2794户选房家庭放弃选房，弃选率达20%，弃购现象在朝阳、通州等部分区域尤为明显。

    朝阳区在10月份进行的限价房选房过程中，有将近1/4通过审核的家庭放弃选房。部分家庭因为经济实力较弱，不得不放弃选房，但大部分家庭则是因为区域、位置、户型等原因而放弃选房。有关部门电话回访了放弃选房的家庭，他们的主要理由是“目前周边商品房都在降价，担心限价房也会跌价”。

    SOHO中国董事长潘石屹表示，限价房是在房价上涨过快时出台的临时产品，但在房地产市场低迷、房价下行的背景下，部分限价房项目难免因价格优势和地域优势的削弱而受到冷遇。

    北京市住房保障办公室有关负责人表示，政府在调配第一轮房源时是按照房源相当于1：1的比例，房源共约2.5万套(1.1万套经适房和1.4万套两限房)，而通过审核的是1.8万户，因此给市场造成“房多人少”的假象，这也影响了部分市民对限价房的认购意愿，但总量上不存在供过于求的问题。|

    长期研究保障房制度的一位专家指出，目前，在保障房交易市场，部分限价房项目的申购人数也很不理想，主要原因在于房源与申请人需求之间存在着较大的差异，供应房源的区域分布还缺乏针对性，正是这种分布的不平衡和供需的不匹配，造成了限价房制度运行中的种种矛盾。

    比如，北京市建委给宣武区调配的第一批房源中有分布在通州及朝阳常营的限价房房源，放弃这两个项目的比较多，而位置相对靠近中心城区宋家庄的限价房项目，则不存在弃购现象。

    开发商不愿拿地为哪般？

    与部分购房者弃购相对应，限价房用地在土地市场频频流拍。据记者初步统计，今年以来，北京市已先后有三块限价房用地遭遇流标，多幅地块以底价成交。此外，天津、广州和深圳的限价房用地也出现流拍现象。

    一北京开发商项目负责人向记者诉苦，今年限价房的具体政策到下半年才公布，导致公司开发的限价房已经封顶很长时间还没有销售，增加了一部分财务成本，“净利润不到5个百分点，一不小心还被财务费用砍掉了一块”。

    记者采访的大部分业内人士都认为，限价房的开发主力将是大型国有企业或大型上市公司，中小开发商由于资金实力、资质和管理水平等限制因素，不愿或没有能力介入限价房的开发。

    大型开发商对限价房的态度较为积极。保利北京公司营销总监陈艳萍介绍，公司开发限价房的利润确实不高，毛利率约为5%，净利率约为3%。她表示，开发限价房更多是在履行大型国企的社会责任，明年公司还会考虑竞拍限价房用地。此外，限价房的销售有政府参与，而且72%的客户用公积金贷款，销售回款速度有保障。

    虽然业内人士普遍认为，限价房在品质方面难以和商品房竞争，但市场也不乏好销的限价房。由于户型合理、绿化率较高、物业管理规范等因素，常营保利嘉园限价房源的销售率达到80%以上；在西城区的选房过程中，保利嘉园的销售率达到92%，超过开发同地段限价房的其他开发商。|

    管理层政策调整何时出台？

    北京市建委的一位负责人表示，2009年北京市保障房计划规划建筑面积与今年相比将增加近100万平方米。今年北京廉租房、经济适用房、限价房建筑规模分别是50万平方米、300万平方米和450万平方米。

    目前对限价房的争议颇多，有消息甚至称“建设部酝酿限价房并轨经济适用房”。抛开要不要限价房的争议，北京限价房的供应仍面临土地、价格、简化操作等诸多问题。

    目前，北京城四区可供开发的土地已经不多，要拿这些稀缺地块建大量限价房肯定是不现实的。业内人士认为，未来北京市推出的限价房用地仍将位于近郊区，但离轨道交通线都不应太远，否则，弃购现象还可能重现。

    要不要降价是限价房面临的另一个问题。日前北京市建委相关人士称，北京市不会让限价房也“随行就市”。这种说法遭到了部分业内人士和购房者的反对。部分购房者反对的理由是，通州的一些限价房不仅地段较远，而且要到2010年才能交房，一旦商品房价继续下跌，机会成本和时间成本较大，限价房不向下调价“说不过去”。

    此外，一些购房者都认为限价房的申购流程比较繁琐。比如，两次放弃选房机会的购房者，要重新走申请的诸多流程，虽然这些流程曾经用三个月的时间走过一遍。

    截至12月7日，北京可售期房住宅达11.2万套，未签约现房住宅3.66万套。专家指出，如何在完成限价房供应计划的同时，消化北京房地产市场的库存房源，将是北京市政府在加大保障房建设力度后面临的首要问题之一。

    11月20日，北京市副市长陈刚在北京市十三届人大常委会第七次会议上透露，北京市将采取建设和收购并举的方式，收购一部分商品房作为保障性住房和限价房。

    业内专家指出，政府收购商品房作为保障性住房的设想，不失为一种化解北京楼市高库存的途径，但具体而言，还要解决许多操作方面的问题，比如，在财政资金安排、价格评估、审批程序等方面，还有很多工作要做。|

    限价房不会对房价造成太大压力

    ——访住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴

    随着国家拿出9000亿元建设保障性住房，保障性住房成为房地产市场中的热点。就保障性住房发展中的一些问题，记者采访了住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴。

    记者：如果限价房大量推出，会不会对房价造成巨大压力？

    赵路兴：限价房和商品房对应着不同的消费群体。在地段、户型、品质、配套设施、物业管理方面，限价房和商品房都有很大差距，不能把两者完全对立起来。比如，如果限价房的物业管理跟不上，房子甚至有贬值的风险；而对于品质较好的商品房，如果物业管理也较好，还有升值的潜力。有一部分消费群体，即使没有能力消费商品房，也不愿购买限价房。再比如，在土地开发比较成熟、市政设施配套完善的限价房周围开发商品房，开发商可以降低成本，又可以缩短开发周期。

    2003年之后，北京的房价涨幅落后于上海，就是因为政府陆续推出了1500万平方米的经济适用房，对房价的平抑作用较为明显。限价房和经济适用房如果大量推出，必然对商品房价格有一定压力。但限价房对商品房价格的影响是很有限的，不能过分夸大这种影响。

    记者：最近北京出现多次限价房用地流拍现象，又有消息说“限价房要和经济适用房并轨”，那么限价房今后的发展方向如何？

    赵路兴：限价房并没有一个被严格界定的定义，各地政府建设限价房的初衷也不同，所以社会对它有很多种理解和争议，有的说是保障性住房，有的说是低利润商品房、微利商品房。

    在开发商资金紧缺、居民收入预期不太乐观的情况下，会出现限价房用地流拍现象。目前限价房的价格优势在缩小，各地政府应该根据市场具体情况，谨慎确定限价房的建设规模和比例。此外，限价房用地是以相对优惠价格供应的，经济适用房不用缴纳土地出让金，涉及到不同地区的利益，有待政府各部门做好协调工作。

    至于限价房要不要和经济适用房并轨，部分取决于经济适用房的定位、操作政策和供应量。去年，经济适用房被定位于“面向低收入者的保障性住房”，按照这个定位，中低收入者没法买到经济适用房。尽管北京等大城市的房价跌了，但相对2006年的价格水平仍然较高，包括“夹心层”在内的中低收入者还是买不起，所以我认为限价房在北京等城市还是要搞的。|

    记者：北京市允许限价房在购买5年后上市交易，限价房是否因此具备一定的投资价值？

    赵路兴：北京市对限价房申购者定了严格的标准，会卡掉以投资为目的的购房者。个人认为，限价房的投资价值不大，有投资价值的房子仍是地段、品质、物业管理都好的房子，所以没有必要赌限价房能升值。

    记者：收购一部分商品房作为保障性住房，操作上可行性怎么样？

    赵路兴：政府新建保障性住房和收购存量商品房、二手房都是可行的，前者可以起到拉动内需、增加就业的作用，后者不失为一种效率较高的市场化解决办法。我认为，花同样多的钱，后者可以提供更多的保障性住房。但是，收购这种方式对财政的支付能力要求较高，需要政府各个部门的大力协调。

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