自央行宣布大幅降息后，近日各项利好楼市政策不断传出。刚刚过去的周末，记者走访广州楼市发现，利好的累积效应渐渐显现，开发商和房地产中介在降价促销的基础上紧抓政策大做优惠文章，一些郊区楼盘中介甚至使出了“零首付”的“奇招”。

    而阳光家缘网站11月24日~30日的数据就显示，全市十区一手住宅共签约1280套左右，签约面积约13.8万平方米，环比均上涨约18%。其中，中心六区一手住宅共签约660套左右，签约面积约7万平方米，环比分别上涨约27%和25%。

    楼盘九五折还送全屋税费

    上周六下午，记者在海珠区一个楼盘的销售中心内看到，约有近50多名散客在听销售人员介绍楼盘情况，也有刚看完楼的客人到前台交纳订金。销售人员告诉记者，楼盘推出了新的优惠，在均价10700元每平方米的基础上打九五折，还送全屋的税费。

    时近年底，各行业巨头纷纷改变经营目标，缓解经营压力。开发商年底推出优质新盘的速度加快。中原地产研究部表示，仅11月24~30日，全市十区新批准的预售项目就有8个，分布在荔湾、海珠、番禺、花都、南沙5区，新增供应套数约2430套，而中心6区新增供应更全部集中在老城区。

    银行第二套房贷明紧暗松

    虽然央行和银监会对二套房贷政策目前还未有明确表态，但记者走访一些中介行的经纪处了解到，目前广州的二套房贷有放松迹象。一般而言，如果是目前人均居住面积不足30平方米、名下物业仍在按揭中的业主，购买第二套住房，能以改善住房的名义，申请基准利率下浮15%的优惠。如果是名下所有住房贷款已还清，而且符合放款要求、收入稳定的买家，甚至可以在购买二、三套房的时候申请基准利率下浮30%的优惠。

    合富置业华港南分行林先生表示，近期收到客户对政策、利好消息的咨询量比之前增长约10%，部分客户更表示放松二套房贷政策，使得他们这些换房人士也能享受较优惠的房贷成本，能留下多一点现金备用，因此都会考虑在利好落实后出手换房。

    大多欲换房买家仍在观望

    不过，滨江东路一个大型中介行的负责人黄小姐则表示，虽然近期超过50%的咨询都是了解近期出台的政策及客户自己能否从政策利好中得益多少，但由于滨江东一带二手房转手率较高，大部分盘源房产证未满5年，因此在众多利好消息当中，买家最关注营业税的征收年限是否可以缩短，因此在该政策是否得到落实之前，不少换房的买家还是处于观望状态。 |

    记者还尝试以买房者的身份咨询了几家大型商业银行，基本都可以以“一套房”的优惠拿到“二套房贷款”，理由都是“可以依照改善型住房作为根据。”按揭公司保来理财的负责人黄先生就向记者表示，在近期公司为客户办理二套房贷的过程中，已有成功案例，不过银行目前仍然比较审慎，关键还是看买家的资质。黄先生还建议首次置业者，虽然目前公积金贷款的上限提高，但是和商业贷款利率相比其实相差无几，从节约资金成本出发，还是以组合贷款为宜。

    专家：“零首付”并非“零成本”

    在番禺某楼盘附近的中介店门口，记者看到了“首期仅一万，摇身变业主”的广告牌和宣传单。“我们店上个月有好几单买卖的对象都象征性付一点首付就成交了。”一店铺中介向记者透露。

    “零首付是买家将房产拿到银行,与银行相关职员合谋将房产的价格评估得高出本来的成交价，再按七八成的比例贷出款项,令买家无须支付首期款就可以买到房产，这种操作是违规的，我们的门店肯定不会做这类操作。”满堂红研究部周峰举例说，如原来的成交价是40万元，拿去银行作超过市场价的评估，评了50万元，再按8成来放贷，即放贷40万元，那买家等于不用出首付就可以买到房子。

    记者从业内人士了解到，目前这类情况一般出现在番禺一些市场成交不活跃的镇区，由部分小型中介行来协助操作。因为成交不活跃，银行可参照的例子不多，所以容易评估出高价。另外，买家其实还是要支付一些税费的，并非真的“零成本”。

    周峰提醒说，“零首付”买家实际上支付的费用比按正常评估的费用要多，不要轻易贪一时之便。如上述那个例子中，如果银行是按40万元来评估，8成放贷是32万元，买家只是在未来支付32万元的本金和由此产生的利息。如果银行按50万元来评估，买家在未来支付的就是40万元的本金和由此产生的利息，实际付出可能更多。

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