在气温不断走低的11月，低迷多时的房地产市场却显出几分暖意。在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下，各地楼市走出了一波像样的“新政策行情”。但这一轮反弹能持续多久，回暖程度有多高，楼市未来走势则要取决于宏观经济形势的发展状况。

    “第一次像样的反弹”

    “在房地产优惠新政策刺激下，购房者择机入市，11月上海住宅成交量显著回升，这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。”易居中国分析师薛建雄说。

    上海佑威房地产研究中心统计显示，11月全市成交一手商品房6200余套、71.8万平方米，成交面积环比增长了56%，成交均价亦环比微涨6.7%。中原地产CTM数据则显示，11月全市二手房成交套数比10月份环比略涨5%，其中大户型房源成交回暖。

    迎来楼市“小阳春”的远非上海一地。北京房地产主管部门的统计数据显示，截至11月29日，11月北京期房签约总量12735套，日均签约439套，环比10月上涨64%；广州商品房供应和需求均有所增加，11月24日-30日，全市商品房预售套数和面积环比分别增加3.53%和4.87%，其中住宅预售套数和面积环比分别增加42.87%和32.58%；深圳市国土房管局公布的数据则显示，11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。

    保障房小户型增加

    来自权威部门的数据显示，11月份北京成交的期房商品住宅中政策性住房已经占到一半左右。11月，北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。可以说，北京房地产市场的回暖，很大程度上得益于保障性住房的成交增长。

    北京市建委主任隋振江表示，北京市今年800万平方米保障性住房和限价房项目目前已全部实现开工。其中新开工廉租房项目26个、共建设收购50.3万平方米；开工建设经济适用住房项目24个、共301.5万平方米；开工限价房项目24个、共451.5万平方米。

    在深圳，小户型是成交主力。据统计，11月深圳批售住宅项目套均面积为89.05平方米，环比上月减少10.05%，批售套均面积减少明显，主要是受楼市新政策的引导作用。|

    持续利好产生的行情

    “11月份部分城市之所以会出现成交上升的现象，除了成交结构变化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列‘房产新政策’产生了影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

    从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的利好政策逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

    上海的数据显示，在降息后的11月28日-30日，全市商品住宅日成交量都在4万平方米以上，尤其是11月29日，一手住宅成交面积达到了5.54万平方米，接近去年楼市的平均水平。

    盘整仍将持续

    但市场人士认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”，尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”杨红旭说，而目前时间跨度还很短，没有比较价值。

    中国指数研究院副院长陈晟表示，11月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。

    “外部金融危机的影响还在持续扩散，我国居民对未来收入及消费信心也趋于保守，这些都抑制了楼市的购买力。”陈晟说。“楼市反弹难以一蹴而就。”

    “明年的情况还不明朗，这要取决于中国经济的整体情况，甚至是国际经济环境能否好转。”深圳中原物业顾问有限公司董事总经理李耀智说。

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