近期，省城陆续出台了可以用公积金贷款购买第二套房、购房落户等新政策，旨在刺激居民购房消费——

刺激“二套房”需求

付清第一套房的公积金贷款本息后，可以申请使用公积金贷款购买第二套房。这一政策在合肥市出台之后，居民反应颇为热烈。“每天都有很多咨询电话，询问具体的办理事宜。”合肥市公积金管理部门负责人介绍，虽然购房还有一个过程，现在真正进入办理程序的还不多，“但充分反映了市场对‘二套房’的敏感度。”

一窝蜂按揭，造成金融风险加大；炒房谋利，导致市场泡沫升腾。“二套房”是前几年扰乱房地产市场的“罪魁祸首”之一，政府去年专门设下政策门槛：“二套房”首付不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。政策一紧缩，遏制房地产投机立竿见影。

“现在，楼市进入低谷期，投机性购房的土壤已不复存在，二套房的调控门槛，反而成为正常住房消费的障碍。”一位开发商告诉记者，消除了投机因素后，“二套房”的市场需求仍然不小，如居民改善居住条件换“大房子”、父母为子女购房等。而高首付、高商业利率，“二套房”消费上的政策枷锁，并未消除。

这一背景下，合肥放开二套房公积金贷款。“既方便了百姓，又对市场形成利好刺激，它发出了一个明确的政策信号：政府重新鼓励自住性质的二套房消费。”合肥一房地产开发公司负责人评论道。

然而，这一政策托市效果却有限，因为合肥二套房公积金贷款“松绑”有一个前提，即申请人要还清首次住房公积金贷款的本息。“公积金贷款作为政策性资金，首先要保障人们第一次购房需求，要确保资金充沛。”合肥市公积金管理部门负责人解释。这一限制，决定了政策受惠面不会太大。而彻底放开“二套房”消费，有利有弊，好处在于直接刺激刚性需求，弊端是透支了未来的消费能力，不利于房地产业长远发展。目前，国家降低首套住房的首付比例，减免税费，只是温和的托市之举，而房地产如果继续快速下滑，降低二套房首付和利率，可能会成为下一剂政策“猛药”。

顺应城市化趋势

放宽户口落地标准，鼓励外地居民在省城购房置业，这一新政策，顺应了合肥市楼市发展的一大趋势。外地购房者正成为合肥楼市的消费主力，消费份额已占到“半壁江山”。记者从合肥市房管局了解到，今年以来，以购房者身份证户籍地划分，合肥城区居民购房占整个房地产市场的比例仅为33.91%，合肥市三县占16.41%，合肥以外的省内居民占42.04%，外省居民占7.63%。|

城市化，正成为安徽房地产发展的一个根本驱动力。目前，全省的城市化率为38%，比全国平均水平落后约7个百分点，近年来，我省城市化率正以每年1个百分点的速度提升，而这意味着，每年我省有66万农民进入城市，购房置业。有开发商表示，这一政策的实施，从长远看，对地段好、商业设施齐备、附近有高品质学校的小区，才会有很好的销售带动作用。业界也普遍认为，这一政策难以立竿见影地带动楼市回暖。因为，合肥市买房入户政策一向比较宽松。在2007年7月1日之前，凡一次性付款购房达12万元方可办理一个合肥市户口。2007年7月1日起，合肥市政策作出调整，只要购买成套住房即可办理户口。落户后在入学、就业、参军等方面与原有城市居民享有同等权利。时至今日，政策再次放宽，对外地购房者的刺激作用总体可能有限。

僵持局面需打破

总的来说，一系列新政策缓解了房地产市场的压力，但却难以改变房市整体观望氛围。原因在于，开发商与消费者的博弈焦点还是房价！前几年，房市高歌猛进，房价上扬之快，超过很多消费者的心理底线，房地产市场一旦转冷，消费者立刻产生强烈的心理反弹。而无论是国家宏观上降低契税、土地增值税等税费，还是地方政府的政策刺激，对降低消费者购房成本的作用都不会太大，相反还在产生新的心理暗示，让消费者进一步看空楼市，更愿意持币观望。房价适度回调，仍然是打破市场胶着状态的关键。10月份，合肥17000多套商品住宅新投放市场，全市待售商品住宅近44500套，而当月只售出3600套，10月份的销售金额比9月份下降了13.32%，销售均价则下跌4.30%。

“整体市场信心仍然不足，供需双方的僵持局面还未打破。”市场人士分析，接近年底，开发商工程结算、银行还贷压力倍增，资金链断裂风险加大。而记者从省建设厅相关部门了解到，与沿海房地产开发大多使用银行贷款不同，我省开发商使用自有资金比例超过50%，资金链更为脆弱。开发企业如何渡过难关？“在政策刺激的同时，开发商应针对消费者的降价诉求，更多地让利销售，另一方面，政府不但要刺激刚性需求，还要拓宽开发商的融资渠道，为房地产本轮调整，提供充分的缓冲。”专家建议。

“当前，关键是要振奋信心。”省建设厅房地产处负责人表示，说到底，安徽城镇化速度加快、住房消费升级的基本态势没有变，积累的房地产泡沫也不算多，房地产投资后劲十足，当前房地产业转冷，主要是受宏观形势和环境影响。“这一轮调整过后，安徽房地产业将会迎来一个阳春。”

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