去年的北京楼市，可以说是热得发烫。那时候，动辄几百万的房子，购房人就像抢白菜一样疯狂。有开发商很得意地指着桌上的礼品说“瞧，这是买房人送的。”“买房子要送礼”成了去年楼市一种怪现象。可是，所谓的好景不长，今年以来，房子销售持续下降，楼市一下子就步入了严冬。楼市的好时光一去不复返。不断上升的商品房存量，让楼市处于供大于求的阶段中。

    住宅存量超过14万套

    记者自北京市房地产交易管理网上的数据得知，目前，北京市的可售商品房存量已经超过了14万套，供大于求的趋势可见一斑。

    数据显示，截至11月23日，可售住宅期房套数达到了113714套，现房住宅可售套数为35509套，也就是说，可售住宅总量达到了14.9万多套。而2008年1月1日，住宅期房可售套数是69685套。现房住宅为22067套，1月份总共存量住宅为81752套。由此可以看出，1月至今，可售住宅套数增加了67471套。

    由目前来看，总共可售的住宅存量将近15万套，这样的存量，消化起来可不是容易事。中原地产华北区董事总经理李文杰表示，这个数字相当高，期房与现房二者相加，有将近15万套可售住宅的总量，而去年全年北京市不过售出了12万套住宅。

    从年初到现在，住宅增加了4万多套，这在去年可是新鲜事。去年最好卖的就是住宅，以致于不少项目都把商业或者办公立项的地盖成了住宅来卖，而且销售空前得好，价格也就涨得空前得高。于是，今年开发商就要为此前的疯狂买单了。接下来的就是一年的销售下降。

    市场人士预测，今年的态势比去年更为严峻，1-10月，总共售出住宅不足8万套，估计全年住宅消化量不会超过10万套。假设目前不再有新的增量，现有的住房存量可能需要两年才能消化殆尽。

    市场交易量大幅下滑

    2008年，京城楼市在“拐点论”中大行其道，在打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期，交易量持续走低。据亚豪机构统计数据显示，今年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面积827.7万平方米，其中，期房商品住宅共成交60227套，成交面积647.9万平方米，现房商品住宅成交了11990套，成交面积179.8万平方米，同比去年同期，期房商品住宅成交套数下降了41.1%，成交面积下降了49.6%，现房商品住宅成交套数下降了42.8%，成交面积下降了52.1%。 |

    1-10月成交量不仅与去年同期相比出现显著下跌之势，即便从今年每个月的成交量来看，也是跌宕起伏。今年1-10月京城期房商品住宅单月最高成交面积为88.7万平方米，现房商品住宅单月最高成交面积为30.3万平方米，而期房商品住宅单月最低成交量仅为26万平方米，现房商品住宅单月最低成交面积仅为7.8万平方米，与单月最高成交面积相比分别下降了70.7%和74.3%，波峰与波谷反差巨大。

    对于今年2月及8月出现的明显的成交低谷期以及波峰波谷交易面积的巨大反差，是由于今年2月份正值春节、元宵等传统的节假日。每年的这个时候都是交易的淡季，今年由于京城楼市受多种因素影响步入了低迷期，因而更加冷清。而今年8月份正值奥运会召开之际，京城消费者的注意力被奥运赛事所转移，加之市政府的管制措施，抑制了相当一部分的消费需求，因此出现了交易量大幅下滑的态势。

    楼市频现供大于求

    由于今年京城楼市成交量同比降幅巨大，这就使得楼市频现供大于求的现象。业内人士表示，京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。

    据亚豪机构统计数据显示，今年1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象。其中，6月份的供需差最大，达到了31.5万平方米。

    亚豪机构副总王英男表示，今年1-10月中有5个月出现了供大于求的现象，一方面是由于去年政府对房地产市场调控力度颇大，尤其是二套房贷政策及银根紧缩政策，一头一尾卡住了开发商的资金来源，加上全球金融市场动荡，开发商资本市场融资难度巨大。这些不利的因素使开发商资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关，这使得供应量大幅增加。另一方面，由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价而蔓延至全国，消费者对未来楼市的预期发生了转变，观望等待成了楼市的主流，这导致交易量大幅萎缩，造成供大于求的现象发生。

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