近两三个月来,北京房地产市场交易量近一半都是保障性住房。保障性住房成为北京楼市的重要支撑力量。

进入11月,北京单日住宅签约数量统计出现跳跃性的增加。这是北京楼市回暖的起点,还是一种假相?

交易量激增

10月30日举办的北京秋季房展呈现一片繁荣景象。北京四季房展组委会秘书长武凯在接受本报记者采访时表示,秋展的参观人数已经超出组委会预期。

武凯认为,一些购房需求被压抑,未来将逐步释放出来。尽管观望的气氛仍旧浓重,率先制定合理销售策略的公司也获得了不错的销售业绩。例如润泽·悦溪公寓,据了解400套房源截止到目前总认购378份,正式签约268个。远洋山水登记人数超过千人。

连续降息以及财政部出台的一系列措施也被认为会对楼市起到一定的提振作用,事实上新政出台后,从统计数据来看,交易量也有大幅度上升。11月3日是房地产新政执行的第一个工作日,北京房地产交易管理网统计显示,这一天期房网上签约575套,现房网上签约119套,商品房共计签约694套,较10月27日的241套上涨188%。

然而,仔细查阅北京房地产交易网统计数据发现,11月4日,住宅签约套数817套,其中限价商品住房签约套数595套。11月5日,住宅签约套数666套,其中限价商品住房签约套数占521套。交易量的激增一方面是因为上月宣布契税下调,购房者延迟至11月初过户,另一方面是因为保障性住房的销售。

从9月份以来,北京房地产市场每日住宅签约套数不足百套已经成为常态。单日超过500套的交易日中,大部分是由经济适用房和限价房构成。

较具代表性的是,9月29日至10月4日,北京住宅成交仅1988套,其中,限价房占781套,另有622套是经济适用房,商品房实际销售仅为585套,日均销售不足84套,与去年“十一黄金周”日均签约246套相比下降了66%。

华高莱斯副总经理公衍奎在接受本报记者采访时说,近两三个月来,北京房地产市场交易量近一半都是保障性住房。保障性住房成为北京楼市的重要支撑力量。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在参加大成国际·后奥运时代CBD东投资价值论坛时对本报记者表示,调控政策有时滞,房地产已经进入向下周期,期待政策一出台,市场便发生变化是不太现实的,应看重政策的累积效应。|

保障房改写住房结构

北京市宣布,在2007-2009年3年内,建设1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。据估计,保障性住房约占市场供应总量的近四分之一。

“两个一千万政策对市场将形成极大的心理冲击,也将会对房价起到平抑作用。”公衍奎认为,此后市场发展也印证了这一点,令开发商们担心的那一天逐渐到来。“在市场低迷的情形下,尤其是投资性需求被抑制,开发商们普遍担忧保障性住房对刚性需求的分解。”虎杰投资公司首席分析员张寅对本报记者说。

SOHO中国董事长潘石屹认为,住宅房地产市场格局已发生很大变化。以前住宅市场以商品住宅为主,现在增加了许多保障房,对开发住宅的发展商来说,市场空间变小了。

他举例说,北京的保障房用地去年是650万平方米规划建筑面积,今年是760万平方米规划建筑面积,相当于每年10万套保障房面向市场推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。“这对住宅市场将是一个巨大冲击。”

潘石屹预测,从成交量上来看,北京楼市已到“L”的折点,不可能再跌了。但那些紧靠保障房的住宅,降价仍是选择之一。

然而从保障性住房制度运行的状况来看,公衍奎认为许多问题将逐步暴露出来。他举例说,商品房的降价已令限价房价格优势已不明显。随着成本的升高,一些开发商对限价房也从早前的追捧到现在的回避。不久前,北京限价房的地块出现流拍现象。限价房的销售状况也不如之前想象中火爆。

张寅在接受本报记者采访时也表达了相似的观点,“尽管限价房阶段性供应给市场带来了巨大改变,然而制度和计划的可持续性问题值得关注,从目前的市场状况来看,计划是否能完成还是未知数。”他说。

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