看着近期日益稳步上升的住房成交量,许多开发商阴沉的脸上开始露出些许阳光。

深圳市国土房产局网上数据显示,11月1日—15日,深圳市一手房共成交2977套,与10月份全月的成交总量相当；日均成交量198套,创今年以来新高,其中有4天的成交套数超过200套。接下来的16日、17日、18日三天,成交数据依次是262套、217套、223套。

“市场已经具备了回暖的条件,深圳楼市的回暖期即将到来。”深圳市房地产研究中心副主任王锋乐观地预测道。但深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺却认为,目前成交短期向好是由于前期积压的购房需求的短暂释放,以及个别楼盘的促销吸引了冲动型的置业者出手,仍然偏高的房价和巨大的供盘量,将使得深圳楼市继续下行,短期难以反转。

“楼市应遵循规律发展,回复理性状态”

据多家香港传媒的报道,深圳市市长许宗衡在11月14日表示,深圳楼市应该遵行自己的规律去发展。去年全国70大城市中,除了北海之外,深圳涨幅排第一,今年深圳楼价回落在大中城市中也比较快,房地产市场的价格问题,还是由供求关系所决定。相信深圳楼市会随着中央的政策调整而回复理性状态。许宗衡认为,深圳房地产的情况是安全的,个人贷款和开发商贷款是安全的,大环境与去年过快上涨及今年开发商及消费者博弈有关。

观察深圳楼市多年的英联国际首席经济学家戴欣明表示,深圳政府不“救市”的表态已经板上钉钉,无数人悬着的心终于可以“落地”了。不“救市”,说明深圳政府已经非常理性地对待深圳楼市,并把诸如地铁交通系统、中心火车站等民生建设作为重点,也就是发展经济为前提,这与中国整个“大救市”是合拍的。

诸多业内人士受访时都表示,许市长的不“救市”之举实质上是一种非常理智、明确的举动。一方面让那些正处于“幻想”状态的开发商清醒过来,立马采取自救或善后举措,这样房地产市场能够迅速回归理性；另一方面,也让购房者明白,房地产的价格问题由供求关系决定,因此房价上涨下跌和开发商无关,买家要自行承担购买风险。

“估计从现在起到明年3—4月,深圳政府都不会出台救市政策。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。房地产发展,高涨往往会带来抑制消费。房地产下降反而不是一件坏事。增长不一定是价格上涨,但是每次房地产快速增长阶段肯定是房地产价格暴涨阶段。这种情况对一个区域的经济有负面作用。从这个方面来说,他认为政府现在不会希望房地产价格会直接回落或者再度上涨。

得知市长无意救市这一消息,部分开发商颇感失落,也有开发商抱着无所谓的态度。宝安一在售楼盘的开发商负责人就表示,现在经济大环境不好,还有持续恶化的很大可能性,即使是深圳政府救市,效果也很有限。

楼市短暂放晴引发回暖预期

就在政府对“救市”说“不”的第二天,即11月15日,深圳新房成交量突然猛增到467套,创一年来单日成交量之最。随后,在连续几天里,每日的成交量都超过了200套。据深圳市国土房产局数据,楼市新政实施15天以来,深圳市一手房成交面积达28万平方米,成交均价13337元/平方米。|

深圳市房地产研究中心副主任王锋认为,这半个月深圳新房成交活跃,说明新政出台后市场信心增强,也说明楼市的刚性需求还是很大,房价降低对老百姓有较大吸引力。国家扩大内需政策的出台,一方面可刺激经济发展,另一方面可提振市民的入市信心,加上深圳楼市调整已近一年,深圳房地产市场有望率先走出低谷。

但是,邓志旺只是把近期深圳楼市成交放大看成是短期现象,他认为这是几方面因素共同作用的结果。比如,前期政府一系列宏观救市措施密集出台,利好影响逐步体现；前期积压的购房需求现在快到年关了释放出来；个别楼盘的较大幅度降价行为,刺激和吸引了一部分冲动型的购房者出手了。

“目前市场的成交量还没有真正释放”,深圳中原事业部总经理刘志强认为,新政的出台给楼市注入更多的信心,在市场信心恢复的过程中带来一定的成交量,但成交量的真正释放还需要一段时间。

另有业内人士指出,市场不会因为新政出台就出现全面回暖。房贷新政中“改善型普通自住房”的定义尚未明确,两成首付、0.7倍利率的执行范围只限于首次购买90平方米及以下的普通住宅。因此,目前只有中小套型、中低价位的普通住房和首次置业者能够得到新政扶持。但首次置业者的购买实力远不如二次以上置业者,依靠首次置业者很难使市场得到全面恢复。

楼市反弹仅是低价小户型所致

深圳楼市正在持续的这一波反弹行情,让业界欢呼雀跃,以至于有个别楼盘开始酝酿“涨价”,即使不涨价也开始取消优惠和特价。这些楼盘是否能够遂愿?美联物业市场研究部王军鹏认为,酝酿“涨价”者要慎之又慎。

王军鹏表示,虽然11月一手单日成交套数最高达到467套,日平均成交套数达到200套(11月1—18日),单日成交套数及平均成交套数都让人感觉回到2006年底,但仔细研究每日成交详情后,感觉又有差别。本月先后有18个楼盘开盘,其中有7个楼盘的主打户型均为小户型,而恰恰是这些小户型的成交支撑了11月楼市的成交,小户型的成交甚至占到全市成交量的五成以上。

近期楼市部分豪宅也成交活跃,使得深圳楼市呈两极分化的走势。王军鹏说,上述现象说明,真正支撑楼市发展的、最广泛的中产阶层并没有大规模入市,仍然处在观望之中,其入市信心仍有待恢复。

王军鹏提醒,选择在这个当口酝酿“涨价”的开发商,一定要慎之又慎,“涨价”或许会促使购房者持续的观望。等到去年按“9070”规则出让的地块全面上市,以及中央大力规划的保障住房推出后,深圳楼市的行情只会更加看淡。

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