将手中的旧房出售，再购买一套面积更大、环境更好的新房，这在房地产市场上通常被称为“改善型置业”。近日，南京不少改善型置业的购房者纷纷向本报反映，尽管最近国家以及南京本地的楼市新政中已经明确，要对这部分人群购房实施一定的优惠政策，不过直到现在也没有具体的细则出台，他们既享受不到90平方米以下房产的税费优惠，也享受不到第一套房的七折利率，俨然成了购房大军中的“夹心层”。

资金压力阻碍二次置业

在南京一家出版社任部门主管的小刘正面临这样的尴尬。他现在拥有一套50平方米的二室一厅，但是由于到了生育年龄，他和老婆打算明年要一个“牛”宝宝。可这样一来，为了有人照顾孩子，不得不把父母从老家接过来一起住，同时又考虑到未来孩子的学区问题，于是计划再买一套面积大一点，周边配套齐全，面积至少有120平方米的三居室。由于现在的房子是贷款买的，而他们目前存款只有10万元，小刘盘算了一下，他手上的这套房子顶多值40万，换成三居最少也得100万，卖掉现有住房再加上手头存款，他还要再支付50万，而且由于是第二套房，他不得不按基准利率的1.1倍还贷，资金压力太大成为他现阶段置业的最大难题。

改善型置业者占三分之一

记者了解到，在目前房地产市场上，像小刘这样的置业者不在少数。他们年龄通常在30至40岁之间，多数已经结婚，有固定的工作，收入稳定且未来收入增加的可能性非常大。

根据“我爱我家”对近期二手房市场进行的一项调查显示，目前像小刘这样面临“改善型置业”问题的市民大概占到所有置业人群中的1/3左右。他们“换房”面临的那部分房款差额，多数还需要通过银行贷款来实现。在10月底国家出台的楼市新政中，要求“对改善型自住房采取鼓励措施”，但对这部分人群如何界定一直没有明确的说法；而在央行随后出台的利率调整中，对二套房的贷款者依然采取1.1倍的高息政策，这就令类似小刘这样的置业者一直处于“持币观望”中——因为他们既享受不到90平方米以下房产的税费优惠，也享受不到第一套房的七折利率。

南京“托市”新规正在酝酿

其实，国内的一些城市已经针对改善型置业者制定出了优惠方案。昨日广东珠海市宣布，只要在明年底以前出售珠海本市原有普通商品住房并购买本市新建商品住房的，实施“返税计划”。具体是将新购房产的面积分为90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上三类，每套分别返5000元、8000元和1万元。针对这项“救市”举措，南京不少业内人士表示赞同。城南一家开发企业的营销总监表示，现在不少市民的买房需求还是比较旺盛的，但苦于手中资金紧缺，二手房卖不出好价钱，直接影响到对新房的购买力。

记者随后又采访了相关主管部门。南京房管局一位负责人表示，由于国家目前还没有对“改善型置业者”做出明确定义，所以南京现阶段无法出台相应的优惠措施。他告诉记者，其实此前南京也讨论过一些初步方案，其中包括仿效上海市的做法，将营业税的征收年限由5年减为2年，这就使得一批卖旧买新的市民省掉相当于二手房总价5.5%的费用，从而减轻新购房的压力。他表示，整套完善的方案正在酝酿当中，近期将会出台。

专家建议契税“差额征收”

一位置业专家告诉记者，其实除了压缩营业税的征收年限之外，还有一种方案值得探讨，即采取契税的差额征收办法。

她表示，第一种方案就是对那些卖掉惟一住房、并在一年内再次置业的，采取契税按照两套房源的差价征收的办法。以上文中的小刘为例，如果他以40万元的价格卖掉旧房，再以100万元的价格买进新房，那么他只需按两套房的差价60万元缴纳契税就可以了。

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