经历了第三季度的有价无市后，10月沪上二手高端住宅挂牌价较前期下调明显，其中部分房源也得到市场认可，并支撑全市高端住宅的二手成交量止跌回升。与二手房市场相比，高端公寓新房销售仍在低谷徘徊，记者获得的一份近两个月沪上预售均价高于3万元/平方米的高端公寓销售监控表显示，20个高档公寓楼盘中，近两月内销售套数在10套以下的楼盘共15个，其中还不乏零成交楼盘。

    高端二手房降价促销

    21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查显示，10月以来古北、陆家嘴、北卢湾等中心城区二手高端住宅挂牌价格接连出现10%—15%甚至更高的幅度的下调，静安、联洋等区域的部分房源也有5%—8%左右的下浮。21世纪不动产上海锐丰静安枫景店经理王干称，静安豪景苑就有一套的待售房源由最高时510万元的报价下调至如今的450万元，且仍未有下家接盘。

    在大幅下调报价后，部分高端住宅的性价比也有所提高，吸引了实力较强的自住购房者入市，10月高端二手住宅成交量改变了连续两月环比下降25%左右的低迷态势。据21世纪不动产上海区域市场中心统计，尽管10月份上海全市二手高档住宅成交面积同比下降了54%，但环比增长了8%。在物业类型上，其成交量增长主要体现在高档公寓，环比增幅为达10%，别墅和老洋房的成交面积则未见明显上升。

    在板块上，10月份高端二手公寓成交量增长明显的有陆家嘴、世纪公园、南静安、新华路、徐汇中心等板块。以陆家嘴为例，该板块在9月的高端公寓成交套数仅为9套，10月份则为21套；其中世茂滨江花园一个楼盘就成交了11套，比9月多了6套。

    据21世纪不动产上海锐丰浦东南路店经理田燕介绍，从10月中旬开始世茂滨江花园就出现了一波抛盘小高峰，且主流降价幅度在5%—8%之间。其中一套一期房源位于楼宇高区，为全江景、面积为124㎡的两房，该物业原挂牌价为470万元，最终成交价格仅约为410多万元，实际降幅达12%。世茂滨江花园待售盘源此番出现大量降价的主要原因有二：一是该案总体量较大，可售房源充足；二是该小区前期业主中有不少是短线投资者，在楼市面临较大调整压力后套现的心态较为迫切。而资金实力雄厚的购房者则因这些降价房源的性价比得到提高而选择入市下单。 |

    七成高档楼盘成交低迷

    与二手房市场相比，高端公寓新房市场仍显得颇为冷清。记者从一份全市单价3万元/平方米以上高端公寓销售监控表上看到，从9月21日至11月17日，监控中的20个楼盘中有15个楼盘销售套数不到10套，即逾七成楼盘成交依然低迷，其中还有一个位于静安区的楼盘近2月内零成交。

    记者看到，这20个高档公寓楼盘中，共有13个楼盘采取了促销手段，大多数以一次性付款打折为主，最大折扣幅度达8—8.5折，还有楼盘赠送宜家家具、家用电器等。而李嘉诚旗下位于古北社区的楼盘御翠豪庭更是打出了“大户型房源一次性付款9.5折，另送5万元宜家家具或从房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基础上，如购一房户型，每年再送总价5%租金，共送两年”等促销手段。

    从20个楼盘近两个月来的销售情况看，上海滩花园、仁恒河滨城和保利·橡树湾的销售情况较为理想。9月21日至11月17日，上海滩花园共售出房源35套；仁恒河滨城共售出55套，其中包括10月下旬新推出199套新房源共售出35套；保利·橡树湾则售出96套房源。

    有分析人士认为，由于市场对于新房降价更加敏感，且涉及到之前购房的老业主的利益，因此开发商不敢轻易降价，市场成交难以打破僵局。而像翠湖天地、汤臣一品等楼盘好比房子中的“LV”，即便从单价10万元降到7万元，也不会有任何促销效果，反而自贬身价，失去了其原有客户群的信任感，因此这些高端楼盘不可能以降价换取成交量。

    此外，相比之下，二手房市场个性化更加明显，少数业主如果急需套现、低价抛售，就会带来成交量。但个案成交并不能代表整体市场，从目前大多数购房者仍在持币观望的现状看来，年内上海二手高端住宅成交的彻底回暖仍很困难，这波成交小高峰之后，市场仍将继续在价格上展开博弈。后市的不明朗阻碍了市场购买能量的恢复，购房者当中买涨不买跌的心理普遍存在，仅有部分买家敢于在淡市下逢低买入。

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