日前，国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等。接着，政府又出台总投资4万亿元的扩大内需十大举措，是为了加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。并且，本轮政策调整加强了对民生和农村的投资倾斜。政府对保障性住房的投入是否压缩了商品房的空间？据说北京明年保障性住房和两限商品房建设总规模将力争达到850万平方米。这一系列的举措，将会给房地产市场带来怎样的新气象呢？本报记者采访了业内的几位老总以及房地产专业人士，他们从不同的角度对新政进行分析评述，以期望给广大读者投资置业以指导。

    房价应由市场去确定

    国务院救市十条，被媒体称为中国新政。也是借此机会建立新的经济秩序，为和谐社会打下经济基础。帮助低收入人群，加强基础设施建设及教育、医疗、环保方面的投入是必需。

    国务院十条救市政策和温总理的讲话，对SOHO中国都是利好消息：一是我们没有开发与保障性住宅形成竞争的产品；二是中国经济健康发展就会有商业用房(写字楼和商铺)的需求。SOHO中国是商业地产的开发商。

    我理解的“促进房地产市场平稳健康发展”，首先是成交量和开工面积，这也是衡量市场平稳健康最重要的指标。房地产市场成交量以50%的幅度萎缩，开工面积大幅度下滑，这就是不健康、不稳定的市场。其次，才是房价，每个城市不同，每个开发商开发的商品房不同，价格应遵循市场价值规律，由市场去确定。如果什么样的房子价格高了，就增加什么样房子土地和资金的供应量，房价自然就会回落。

    在保障性住房中，包括三部分：廉租房、经济适用房和双限房。廉租房与普通商品住宅市场没有冲突。经济适用房有不完全产权，有一些冲突。双限房冲击就大了，与普通商品住宅在产权和品质上离得很近。在一些大城市中，双限房占的比重很大。但我留意到，主管部门负责人的讲话中每当提到保障性住房时，一般都提廉租房和经济适用房等，没有直接讲双限房。今后这三部分保障性住房各自占的比重对市场影响有很大不一样。|

    中国出台总投资4万亿元的扩大内需十大举措，其中有三条举措直接涉及房地产。中国经济是一个有机整体，中国经济出了问题，中国房地产不可能不出问题。任何一个行业和企业不可能在今天经济一体化的时代独善其身。有了中国经济的健康发展，才有房地产发展的基础。

    反过来，中国房地产是国民经济中重要支柱产业，对过去中国经济的发展有贡献。在今天的危机中，只要政策对头，房地产行业对中国摆脱世界金融危机的威胁也一定能有所作为。

    中国房地产行业本身就是一个巨大的行业，2007年中国房地产的销售收入超过2.9万亿元，而且对投资的拉动系数是2.2倍，也就是说如果向房地产行业投入1元钱，就会拉动其他产业的投资2.2元。同时，也会拉动消费，可以刺激一大块下游产业，住旧房子没有这么大的空间，也没有这种欲望去做精细的装修装饰，住新房才有消费的空间。

    信心是重要的“生产力”

    这是一年多以来比较集中出台的房地产行业利好政策，其信号作用和风向标作用明显。对于整个市场的向好和恢复消费者信心，释放了强有力的市场信号。这些政策的出台有可能是一系列利好措施的开端，对于现阶段帮助整个地产市场恢复信心、走出低迷，具有现实意义。

    房地产产品具有双重属性，它既是物理形态产品，也是金融产品。对于金融属性而言，信心就是重要的“生产力”，这次调控所体现和带来的信心恢复和增长也是当前市场所急需的。目前，城市居民的两大主要消费一是买房，二是买车；最常见的投资手段一是证券(基金/股票)，二是房产。住房需求的刚性依然存在，作为投资品，相对于股市近来的极度不景气，房地产市场只是出现了暂时的波动，相对投资价值依然被市场所看好。

    “救经济就等于救房地产”和“救房地产才能救经济”两种观点不能孤立地看待，它们之间是互相影响和促进的关系。房地产作为国家的支柱产业，本身一定会受到经济大势影响，反过来它的发展也会影响经济大势。这种辨证的互动关系，从扩大内需、增加就业、刺激财政、改善民生任何一个方面都是相互促进的。这次政府出台的4万亿十大举措中有三条都涉及房地产，这本身就体现了这个行业的重要性。虽然涉及的是房地产行业中的部分领域，但由于经济具有传导性，将会逐步影响这个行业的其他领域。 |

    未来房地产市场的机会或空间主要存在于以下几个方面：城市化，加强对农村的投入和政策倾斜会加快城市化进程；改善居住条件的客观市场需求依然存在；长远来讲，经济和收入的持续增长是推动房地产市场发展的必要基础；还有就是一个传统因素，改善“住”，或者说“置业”也是中国人消费传统、消费文化的一个重要组成部分。

    同所有其他市场一样，房地产市场也要遵循市场本身发展规律。价格永远是市场经济的一个重要变量。随行就市则是企业适应市场变化的需要和正常反应，市场价格不会永远涨，也不会永远跌。

    面对市场的多变，龙湖采取的是快速反应、价格弹性的对应策略。用三句话可以概括：以销定产，小步快走，低开高走。而保持财务健康是龙湖首要选择。明年，龙湖项目的开工将保持谨慎，以销定产。销售方面保持弹性和灵活性，小步快走，低开高走。龙湖重视的是对当期市场的反应，以期换来业主和物业长远增值的基础。

    尽管行业的冬天来了，但也要看到好的一方面，比如，可以帮助调整行业的牛市思维和浮躁心态，更加精致、细心地来研究产品、营销、客户服务。行业的冬天正好给行业一个时间来调整管理精度，相信经过这一轮的历练，企业会在成本控制、团队执行力等方面更加成熟。

    万科会积极参加保障性住房建设

    十大措施的第一条提到要加大保障性住房的建设力度，从所面向的对象来看，保障性住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。同样作为住房供应的两大组成部分，保障住房和商品住房之间是分工互补的关系，而不是相互竞争的关系。长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康发展。短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。万科曾多次表示，公司将响应政策号召，积极参与保障性住房的建设。此前万科也曾主动参与城市低收入家庭住宅项目和限价房项目的建设，积累了一些经验。如果存在合适的项目，万科在兼顾股东利益的情况下，非常愿意参与保障性住宅的开发。

    具体到公司方面，今年万科确实有一些项目的施工计划比年初有所推迟，但所有这些项目都是尚未开盘销售的楼盘。而公司的这一调整与所谓“资金紧张”没有任何关系。目前万科的资金状况非常稳健，现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平，足以应对最严峻的市场可能。 |

    公司的调整是根据市场状况做出的主动安排，目的在于使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模；同时使公司有更充裕的时间，可以更从容地根据市场变化对产品进行优化，更好地适应购房者当前的主流需求。

    这一调整也不是近期才发生的什么“新闻”。在中期报告和三季度报告中，公司已明确表示将调减开工计划，全年开工面积由年初的848万平方米下调为570万平方米左右。尤其在中报中，对调整的目的、调整的具体情况，都有清晰的披露。

    新政短期内难见效果

    近期国家主管部门出台了一些措施刺激楼市，但这些政策短期内，不会马上体现出救市的效果，反倒造成更多的观望，因为此次的政策基本都是针对消费者的利好，而消费者则更多地希望有更大力度的利好或者期盼当地政府出台细则，在这种局面下，楼市很难短期内有真正回暖的情况。但值得注意的是，此次救市政策可以说与以往不同，政府第一次把自己的财政收入拿出补贴购房者，可以说是一种态度，长远来看应该会有比较好的效果，对于成交的回暖有积极的作用。

    总投资4万亿元的扩大内需十大举措，其中有三条举措直接涉及房地产。国家整体经济和房地产不能严格地分开，救经济的同时必然要救房地产，房地产是最大的拉动内需的产业，涉及的上下游也是最多的，只有房地产的交易回升，成交金额上涨，上下游才能被拉动，经济自然会好起来，同时经济好起来也会反过来作用于整个地产行业，两者密不可分。

    据说北京明年保障性住房和两限商品房建设总规模将力争达到850万平方米，但保障性住房和两限商品房不会对市场价格造成太大影响。因为保障性住房和两限房针对的人群并不是购房的主体，相当地有限，10%的比例可能都不到，加大了供应力度是不够的，还需要加大供应的范围，而短期内供应范围是不会放开的，对商品房造不成实际的威胁，而且在产品层面上，商品房还是有很大优势的，所以在产品类型上也构不成直接的威胁，未来的地产市场更多的是理性的回归，产品的回归，更好的性价比一定会受到市场的追捧。

    在目前的市场环境下，降价肯定不是唯一的出路，房地产价格波动是正常的商业行为，正常就是说会有升有降，是根据供需关系调节的，但公司将在定价方面更多地去考虑合理性，形成健康的价格体系。|

    需调动积极型购买力

    针对目前中国经济和房地产市场发展现状，9月以来，政府连续出台了一系列货币、财税政策，意图刺激购房消费复苏，但是我们也看到，决策层对于购房消费仍然是有保有压。对于购买首套住房的自住型购房人给予较大优惠，对于购买多套住房的投资型或购买较大户型的改善性购房需求仍保持打压。

    我们认为，目前楼市首次置业者多分为三类，一类是被高房价挤压多年的无力购房者；第二类是年轻人单独居住或新组建家庭的新增购房需求；第三类是城市改造、拆迁带来的被动购房需求。第一类和第二类购房群体的购买力相对较弱，仅靠对这部分群体采取减免税负、降低利率及首付款等优惠政策的作用有限，微薄的优惠难已抵消连续数年高速上涨的房价，而目前北京城八区城市改造接近尾声，随之带来的居民购房需求也呈现减缓态势。可以看到，首次置业者的购房需求中大部分显示出消极、被动的特点。也正是因为如此，政府虽出台了多个层面的激发楼市消费的利好消息，但由于针对性较强、覆盖面有限，造成了楼市购房需求未出现显著放大。

    目前房地产市场的需求回落是受到两方面作用影响，一方面是预期市场步入调整期，另一方面是政策的调控作用，如二套房、限外政策等，这两方面均与决策层对于房地产市场的调控密不可分。因此，需求的恢复也需要政策的导向支撑，一味地降价并不是解决之道。降价并不能提振市场信心，“买涨不买跌”的消费心理反而会加剧购买力的观望。此外，目前市场在售项目中有相当部分是开发商在2006、2007年竞得的土地，地价已达到了相当高的水平，开发商的降价空间极为狭窄，如果一旦开发商的资金链断裂，那么资产将被迫重估，开发商不得不以市场认可的价格抛售以求得生存的机会，如果降价仍不能触动购买力反弹，将会造成项目烂尾，而这种现象如果由个案变成市场共性，带来的是整个存量资产的估值下降，这将会演变成为房地产市场乃至中国经济的一场灾难。

    我们认为，如果决策层希望通过释放楼市购买力起到拉动内需的作用，首要任务是重启购买力最强劲的这部分群体的购房需求，包括投资型和改善型购房需求。只有充分调动积极型购买力，才能改变市场预期，真正实现交易回暖，也才能真正避免房地产市场坠入难以把控的境地。 |

    经济稳定将释放购房需求

    政府近期出台了一系列政策，包括降息、减免税收、扩大内需等，特别是4万亿的扩大内需“十大举措”，这些政策对于房地产市场的支持力度很大，对于提升楼市信心很有帮助。“十大举措”虽没有直接针对房地产投资型和改善型购房需求的利好调整，但经济的稳定增长无疑会带动购房需求的全面释放。

    政府要加大保障性住房的投入，明年将建850万平方米的保障性住房。表面看来好像是给商品房市场带来冲击，但是从较深的层面看，却是稳定经济和人心的重要举措。在当前观望情绪浓郁的市场情况下，政府采取措施，加大对低收入人群的关怀，这对于整个楼市乃至整个经济来说都是有利的，这可以保持经济的正常增长，稳定市场。只有市场稳定，整个社会经济才能保持在一个较高的增长水平，如此也可以稳定那些不论是自住还是投资的买房人的信心，保证自己在这样一个经济环境下生活和投资是安全的。因此，尽管有大量的保障性住房入市，也不会对商品房的销售带来太多不利的影响。毕竟，不同收入的人，对于房子的品质需求不同。

    对于房价问题，我个人认为，目前的房价调整，与全球的金融危机不同，我们的调整是正常的。我不能说未来房价不会再降了，但是从长远看，房价应该是向上走的。中国在国际社会上的地位越来越重要，这对于开发商还是购房者来说，都应该是一个好的机遇。政府的不断降息、减免税收、增大投资等举措，也说明政府对保证经济平稳发展的决心，这也将会转化成各界的信心。

    对于我们公司来说，对于现阶段楼市的调整，还是有预期的。我们会根据市场的实际情况，灵活制定销售策略。比如我们针对目前北京楼市的观望情绪较重，就推出了“装修套餐”和“一口价”别墅，通过这种方式，刺激消费者的购房需求。同时，提升房子的品质，让购房人觉得物有所值。

    如果政府能够进一步出台利好的政策，包括对第二套房的贷款利率限制、首付款的比例等再宽松一些，对于房地产市场回暖将会有利。

    新政是“托市”而非“救市”

    政府一系列的利好政策，对于楼市的积极意义是毋庸置疑的，但是，这些政策是“托市”，而非“救市”，政府是想要稳定楼市，不让这种低迷状态持续进行下去。 |

    政府出台的这些政策，短期内没能让交易量有明显增长，市场的观望情绪依旧浓郁。要让成交量在短期内能有比较大的提升，主要还是有比较大的降价举措。政策所带来的影响主要还是给购房人和开发商某种信号，那就是政府不会任由房价一直走在下降通道上，政府开始“托市”，让房价能稳定在一个合理的水平上，给准备入市但又顾虑入市后房价还会下降的人以信心。只有心动了，才会有行动，但是从心动到行动，还有个滞后期，需要一个过程，预计明年春节后楼市交易将会逐渐回暖。

    政府准备投入4万亿元来扩大内需，这将给楼市带来积极的影响。目前政府的工作重点是救经济，因为只有经济稳定，百姓富足，才能有足够的资金购买房产，从这个层面上来说，“救经济就是救楼市”。但是同时“救楼市也就是救经济”，因为房地产涉及的行业达数十个，房地产的兴旺，可以拉动很多行业的发展。不论是救楼市还是救经济，都不能割裂开来，二者是相辅相成的。

    在我看来，目前的房价已经接近“触底”。不过春节前，由于一些项目着急回笼资金，有可能会采取一些打折降价的举措，但是从目前的状况看，政府出台利好政策，给了开发商信心。据我了解，目前恐慌性降价的项目基本没有，多是一些政策性的降价。很多项目出于销售的考虑，做一些阶段性的促销。

    政府将大量推出保障性住房，这一定会对商品房市场造成影响，挤压了商品房的利润空间。该政策将会使楼市进一步洗牌，实力不济的中小开发商将会被市场淘汰，剩下来的都是那些有实力的大开发商。大量的保障性住房入市，将会压缩商品房用地，商品房的开发量将会减少。随着开发量的减少，商品房的价格也将会上扬。明年市场还可能会盘整一年，去年拿的地会继续放量，但是从长远看，商品房用地会逐渐减少。商品房将会逐渐脱去普通住宅的外衣，成为真正意义上的高档住宅。中国房地产市场将进入一个新的发展周期中。

    限价房对中低端商品房将形成一定冲击

    今年的调控政策加强了民生和农村的投资倾斜，尤其是加大保障性住房的开发建设力度，10月份北京以经济适用房和限价房为主的保障性住房(期房)签约总量为4805套，比商品房签约量多出1363套。这一趋势或将持续发展，进而改变房地产市场现有格局。据了解，今年北京确保不低于70%的住宅用地用于建设保障性住房。 |

    保障性住房分几类，要分开来看，经济适用房主要是面向城市低收入阶层的保障性住房，对购买者的资质限制非常严格，特别是对家庭年收入水平方面有非常明确的限定，其目标买家群是买不起普通商品房的城市低收入家庭，与普通商品住宅的消费群体可说是完全不同的。因此经济适用房的推出，整体上并不会影响到楼市的整体走向。但限价房的情况就完全不一样了。从价格上看，限价房的价格比经济适用房高，但又比同区普通商品住宅实惠。限价房面对的是首次置业的城市居民，只要有当地户口、家庭之前未有购房记录就可申请购买，对家庭收入水平等情况并不作限制。

    限价房的价格比经济适用房要高，大约是市场价八成左右，其目标群体的家庭收入水平并不会太低，在购房支出上有一定的支付能力。因此，限价房的目标客户群，正是普通商品住宅市场中的“上车族”，特别是年轻的初次置业人群。尽管政府对限价房的转让有不少条件限制，但从北京的限价房上市后看，限价房相比普通住宅的价格优势，一直吸引大批市民申购，一度抢尽同区其他楼盘的风头。因为集中供应量动辄上千套，对同区其他项目的推售自然形成了压力，对中低端的商品房市场形成一定的影响。

    保障性住房的大量供给，会拉低市场的平均房价，但不会对商品房价格的趋势有太大的影响。这主要是因为政策房有严格的申购条件和再上市限制，商品房已经越来越清晰地区分了两部分购买人群，尤其对于中高端的商品房而言，买政策房的客户本身也不是中高端商品房的客户。另外，在土地供应总量不变的前提下，因为政策房挤占了商品房的用地，还有可能导致商品房价格的上升。

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