9月15日至11月15日,是金融危机以来地产业坏消息最多的两个月,先是雷曼兄弟破产后中国地产股全线下挫,后是万科宣布削减开工计划,然后是北京、上海、广州楼市几乎进入历史冰点,地产商发出全线告急的呼救。但网民们依旧不依不饶,这两个月,在舆论层面,整个沸腾的国民情绪似乎都在与地产业进行着对峙甚至是对抗。面对楼市的销售告急、停工告急、续贷告急、信心告急,本报派出多路记者,在金融危机后,首次对各地楼市展开了历时半个月的行业危机大调查,并邀请资深行业人士和专家学者对当前困局进行了深刻解剖和分析,以期公众和政策制定部门能对今日之房地产业危机,有一个客观、全面、清晰的了解和定位。

    广州火车站是民工流向的晴雨表。11月7日,从东莞樟木头一个建筑工地返乡的农民工巨红卫正在这里转车。三个小时后,他乘坐的K227次列车就要把这位“没活干”的青壮年送回他的家乡甘肃。面对着记者的提问,丢失了饭碗的巨卫红捏着那张车票显得非常局促。他说,“眼看快到年底了,但工地却突然停工,能不能领到工钱,我们的心里真的没什么底。”

    这多少会让人联想起十四年前房地产业、建筑业的“海南大撤退”。当年,随着琼州海峡一班班渡轮搭回了几万名没活干的农民工,留下的是荒岛般的“烂尾楼”。

    全线告急

    面对房地产业是“救”还是“弃”的不同看法,11月6日上午,碧桂园控股有限公司(2007.HK)创办人兼董事局主席杨国强在他的二楼办公室,出人意料地指着一篇《降价潮:钢铁业突现全线亏损》的报道,表达了他对当下地产困局拖累多个行业的忧心。

    中国工程机械巨头三一重工总经理向文波以一个“局外人”的身份传递着上游产业的看法。他甚至说,假如搞垮所有房地产老板甚至千刀万剐能让所有人都能住上好房的话,他们肯定也会为国捐躯!显然,楼市中呈现出的风雨飘摇,已影响到整个中国经济上下游的产能和供需关系。

    其实,对危机早有嗅觉的碧桂园已经减速。就在杨国强此番侧面谈话之前,这家中国区域用工最多的地产公司开始缩减开竣工面积。此前,万科地产也两次下调年初制定的开竣工面积。这两大地产“巨无霸”的每一次开工面积下调,无疑都对A股中的地产指数形成巨大的心理压力。|

    “碧桂园都要减速,那将是一个很恐怖的事情。”广东一位地产同行评价。自创建以来,碧桂园就是以“薄利多销、快速销售、大盘开发”为战略,成为去年全球市值最大的地产公司。如今,庞大的土地储备和建筑用工,不仅没能实现它对“民生地产”的贡献率,反而加剧了失业潮和楼市信心危机。

    记者在此次调查中发现,加入这支失业大军的还包括过去受惠于这一产业链的创富阶层,尤其是一些活跃在房地产中介机构、策划机构、广告公司的年轻白领,以及那些以装修、运货为生的城市边缘人群。最可怕的是,江浙一些地产公司老板已安排好家人出路,随时准备卷铺盖宣布破产。

    停工告急!就业告急!续贷告急!地产业的整条产业链告急!这条紧绷在地产公司身上持续14个月的资金链,会不会戛然而断,“时间表”就在年关前后。“地产商与银行曾是亲密无间的生意伙伴,而现在这两个志同道合的伙伴却变成警惕的路人。”一位在广州参加近日银企恳谈会的专家指出。

    然而,中国民众并没在这轮“楼市大退潮”中得到任何好处。国家统计局一组数据显示,由于楼价下跌,广东人均财产性收入大幅下滑,幅度高达14.6%,湖南甚至出现了负增长。而退房、退地、不良负资产和个人坏贷的蔓延,已影响到了社会的和谐稳定。改革开放30年来,逐渐形成的有产阶级和民间财富,更直面残酷的现实冲击。

    急需“松绑”

    警醒还是来自决策机构。11月10日,国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,温家宝总理发表重要讲话,他希望包括“促进房地产市场平稳健康发展”在内的扩内需、促增长的措施,出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。显然,高层没有低估房地产业“拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业,推动居民消费结构升级、改善民生”的重要作用。

    然而本报在各地调查发现,地产全行业在信贷政策重负下的大萧条远比想像更为严重,1998年中国住房市场化改革以来形成的住房成果面临着引擎熄火的危机。同样这一状况可能会影响到保障性住房的投资。毕竟,住宅建设需要“市场”和“保障”两条腿走路。

    诸多行业人士投书本报,地产业唯有立刻进入“松绑时间”,才能在GDP保八战役中扮演相称角色,否则陷入衰退的地产业只能拖累这一战役。目前,救市的建言已从政府、协会上升到专业和民间部门,包括全国工商联房地产商会、广东地产商会、中华房地产投资开发商会等都向中央及地方政府递交了形势报告及对策。|

    寻医必先救急。现在首要任务是:银行能否向地产业保持输血,将影响着6万家地产公司的生死存亡,几十个关联行业的景气指数与无数从业人员的生计。

    “市场不工作了,政府必须用猛药。”北京科技大学教授赵晓说。为此,中华房地产投资开发商会建议,在银行信贷方面加大对二三线城市中小地产商的支持力度,同时,授予银行自主权,灵活掌握地产开发贷款的收贷时间。

    一位业内重量级人士却认为,危机中其实也蕴藏着机会。首先是中央已再次明确房地产业的“重要支柱地位”;其次是国家扩大投资保障性住房和商品房建设并不矛盾,只要政府将二者边界划清就行;三是扩大内需重构了消费者信心。他还建议:1998年实行的住房货币化政策的大方向必须坚持,这在抵御亚洲金融风险时就已经发挥过作用。当然,他也希望政府能够扩大个人消贷、简化优化税种、减少交易成本。

    也有许多业内人士认为地产商也要站在对方立场考虑问题,展开深刻反思,进而实现转型,“地产商不要姿态太高,要更多检讨自己,适时调整和转型。”

    火线建言中华房地产商会： 四个方向可救市

    近日，中华房地产投资开发商会研究制定了《关于近期房地产业存在问题的思考与建议》。建议为救市提供了4个方向。

    第一，降低中低收入人群第一套房贷款利率。合理放宽中低收入群体购房首付比例和房款利率，降低其购房负担，刺激需求，促进销售；取消第二套房贷款政策。释放市场理性的购房需求，恢复市场信心，带动中国经济的稳定发展。

    第二，在银行信贷上，增强对二三线城市中小房地产商的支持力度；在资本市场上，放松企业发债限制。让更多有较好盈利前景的房地产企业和项目能够通过债券市场获得资金。

    第三，多用市场化的手段调控房地产市场，减少行政干预。合理疏导投资需求，使其健康发展，从而促进经济快速增长。

    第四，授予银行自主权，灵活掌握房地产开发贷款的收贷时间，以便开发商有时间通过卖房使资金回笼，偿还银行贷款。

    全国工商联房地产商会：四条建议防止下行

    9月25日，全国工商联房地产商会发布了《当前房地产市场形势分析与政策建议》，这是房地产商会两个月来第二个针对房地产市场的政策建言。|

    报告指出，目前，房价同比增幅下降，个别城市房价同比下降；全国性现房、期房销售量同比下降；开发企业资金链紧张。

    报告建议，尽管房价在近期不会大幅下跌，但是市场交易量已经腰斩，应促进恢复合理市场交易，尤其是针对量大面广的90·70住宅，应出台激励政策，积极恢复内需。只有在市场恢复正常交易的时候，房价才能找到新的平衡点。

    尽管近期开发企业不会大面积倒闭，但应促进积极的企业自救，政府应减缓预征的税收，如土地增值税、企业所得税预征等；尽管近期银行不会出现由房地产贷款引发的大比例坏账，但应拓宽融资渠道，促进直接融资，释放银行压力，活跃民间金融。

    房地产在快速上升区间时，表现为积累泡沫，在下行区间时又具有对金融乃至于经济的巨大杀伤力，当前应采取有效措施防止房地产业下行对经济、财政、就业等的负面影响。

    报告还建议，一、加快房地产税费制度改革步伐；二、适度放松银根，拓宽企业融资渠道；三、保障房地产行业不同参与主体的平等地位；四、调控政策要充分考虑地区差异，因时因地制宜。

    广东省地产商会：放松税政放宽还贷

    近日，广东省地产商会上报省委省政府一份《广东地产行业白皮书》，这份广东房地产市场分析报告及若干政策建议的白皮书，主要建议适度放松税收政策，减轻房地产企业负担。

    报告称，目前房地产流转环节的税负过高，我国与房地产直接有关的税种多达12种，在一些地方项目上，税费占了成本的40%多，而在房地产的流通环节中，土地增值税的税率高达30%~60%，如果加上5%的营业税和33%的企业所得税，房地产企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界大多数国家和地区的水平。

    此外，目前房地产企业在承担高额的土地出让金的情况下，还重负承受“市政配套费”等费用。建议适度放松税收政策，减轻房地产企业负担。

    此外，《白皮书》还建议修改“90·70”政策，由于不少待开发的土地都要满足“90·70”的要求，今后小户型产品将出现供过于求的局面，建议修改政策，将90平方米以下的产品比例降低到50%。

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