房贷新政早公布 商业银行多观望    

    央行的房贷新政虽然已公布两周，但是几乎遭到了商业银行的集体失声，除了农业银行和交通银行出台了较为粗线条的房贷细则外，其他银行都选择了观望。

    业内人士认为，“房贷新政”细则难产的背后，一方面是商业银行在“保增长”与“保利润、避风险”之间权衡，担忧利率下调后可能的利差倒挂带来亏损；另一方面源于监管部门对降低首付比例可能导致银行信贷资产质量恶化的担忧。

    仅两家出台细则

    目前，仅有农业银行和交通银行出台了关于房贷新政的细则，而光大银行的房贷细则在公布几日后也被撤回。农行房贷细则规定；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。

    交行房贷细则规定；首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%。其他客户首付比例和利率政策则继续执行央行359号和452号文件规定。根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

    光大银行被撤回的房贷细则规定，购买首套房符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%。如果买的是二套房，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果是第三套房首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。

    中行、建行、工行等银行均表示，目前各自房贷政策实施细则仍没有出台。中行、建行表示，在总行层面目前将仅发布房贷新政指导性文件，各个分行根据具体情况制定相应细则。 |

    银行顾虑风险

    10月22日，央行宣布自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素，在下限以上区别确定。

    其后，银监会紧急发布通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行以前的规定。

    目前，商业银行在制定房贷细则时大多将重点放在“首次+普通+自住”方面，但因为“改善型普通自住房”的概念太过宽泛，监管部门担心这将对控制高档房的信贷不利。故此，大多数商业银行在出台房贷细则方面还持观望态度。

    交行副行长钱文挥日前便在业绩发布会上表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他举了个例子，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次”、“自住”、“普通”的概念，银行可给予优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋面积更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。

    “各家银行在制定房贷细则时都需要权衡风险与收益的关系，这使得商业银行在出台细则时显得较为谨慎。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

    “今年以来各家银行个人住房贷款这一块业务下滑明显，总体业务量能够达到去年总量的三分之一就已经很不错了。”陈国强认为，各家银行在这一业务量上并未“吃饱”，因为住房按揭贷款一直都是银行的优质资产，所以各家银行利润一定会出现不同幅度的下降，这也决定了各家银行并不想放弃房贷业务，但又顾虑央行和银监会共同下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的相关规定。

    中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，房贷细则出台难背后反映出银行是企业但又被赋予了很多的社会公共职能。作为企业应该按照追求利润的最大化去设计，但它同时又要去考虑社会效益等公共职能，这一矛盾必然反映在银行政策的制定上。

    牛凤瑞认为，出台房贷细则十分必要。他举例子说，比如首次和改善型住房如何界定的问题，享受了国家的福利分房政策，如果再购买商品房算不算首次购房；如果福利分房的面积比较小，再购房算不算改善型住房，这些都需要加以明确。

    “简单的几条大的政策并不能涵盖所有的复杂现象，各地发展极不平衡，各地所面临的问题也千差万别，房地产市场属于区域性市场，个性化非常强，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方，因此出台相关的细则明确概念的界定显得十分必要。”牛凤瑞说。

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