两周时间，三季度报表陆续公布，中小房地产公司业绩暴增者比比皆是，与其依旧低迷的股价以及不那么景气的楼市行情相去很远。其中，香江控股的三季度净利润大幅度增长了27倍之多，达到了1.1亿元；莱茵置业的净利润由去年的负数增加到了目前的6123万元；本地企业绿景地产的三季度净利润由之前的360万元猛增到了目前的8002万元；广宇发展的该数据由之前的1123万元猛增为现在的3462万元；冠城大通的三季度净利润同比增长37%，达到了1.8亿元；人福科技的三季度净利润同比增长30.4%，达到了5245万元。

    毛利率多有明显下降

    然而，观察代表公司盈利能力的利润率指标，即使业绩暴增公司也多有下降，增业绩不增效率的弊病十分显著。香江控股虽然净利润暴增，但其毛利润率却不增反降，由去年的37%降低到了目前的35.66%；莱茵置业如出一辙，业绩暴增，但其毛利润率却由之前的25%减少至今年三季度的23.6%；广宇发展的毛利率由19%减少为现在的16%，而净利率则由之前的12.36%减少为现在的5.66%；人福科技的当期净利率由之前的8.3%大幅度减少为目前的7%。

    是什么原因导致了公司业绩增长而能力不增？

    我们以香江控股为例分析，发现公司主营业务增长幅度与速度均小于公司主业成本增长幅度。香江控股主业务增长仅为原来的5.8倍，由之前的1.5亿元增长到了目前的10亿元以上，而其同期主业成本却增长了6倍以上，导致其相减之后的主业利润增长幅度仅为去年该指标的5.3倍，最后得到的毛利率(主业利润除以主业收入)减少。在这背后，说明公司的主业盈利难度加大。

    费用增长而主业外收入减少

    而公司其余费用的增加、主业外收入的减少也是导致其盈利能力减少的又一重要原因。例如广宇发展，其主业收入增长了6倍，但其净利润却只增长了2倍，究其原因，其管理费用大幅度增长到了1542万元，而其同期投资收益却由去年的2310万元减少为目前的110万元；又如人福科技，其同期管理费用与财务费用相加之后超过了1.37亿元，远远超过了5000多万元的同期净利润数值，而较之去年管理费用与财务费用的相加值也多出了30%。

    “报表是人做出来的。一家上市公司可以通过对数据的分配与调整，将当期净利润做大，但对于代表经营能力的指标却很难自圆其说”。

    中投证券天河营业部的黄经理如是说。为此，对于中小地产公司的业绩暴增，建议投资者谨慎看待，就如同预备买楼的投资者，不要轻易被开发商“楼市触底”的宣传所迷惑一样。

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