金融风暴席卷全球，国内楼市每况日下低迷，在开发商一片“救市”声中，政府终于出手。然而，本周一、周二两日内港股内资房地产股单日最高跌幅达50%，板块两日内累计跌幅近40%。这一表现却使得地产的未来更添变数。

    有人认为，这证明房地产恐慌才刚刚开始。在三季报出炉的节骨眼上，资本市场对于业绩拐点的恐慌情绪正被放大，在“救市”背景下的房地产业，依然哀鸿遍野。但也有人认为这和地产市场的基本面没有关系，是我们太过杞人忧天。

    新政实施两日港股内资房地产股

    单日最高跌幅达50%

    尽管在10月22日财政部和央行分别出台了房地产新的税费和个人按揭政策，但是市场却依然没有好转。新政开始实施的两日以来，港股内资房地产股却狂跌近50%。

    10月27日恒生指数暴挫1600余点，而1.8倍市盈率的内资房地产股富力地产（2777.HK）股价一日之内最高跌幅接近50%。恒指全日重挫1602.54点，收报11015.84点，跌幅12.70％，盘中低见10676.29点，一日中连破12000点和11000点整数关口，收盘创5年多来新低，跌幅则创出了1997年大股灾以来的纪录。

    10月28日，港股方面，在中央和香港高层纷纷发言力挺后，香港恒生指数开盘报11154.57点，截至收盘报12596.29点，涨1580.45点或14.35%，成交612.63亿港元，这是恒生指数10年来的最大单日涨幅。

    由于经济前景恶化，香港地产股落后于恒指6.1%的升幅，预计该类股将面临压力。瑞士信贷称，适用较资产净值更大的折让反映风险加剧，因销售令人失望，以及高债务/权益比率，瑞信维持该股的中性评级。同类股份也面临新一轮沽售浪潮，其中跌幅至少为10%的股份包括：中国海外发展（0688.HK）、雅居乐地产（3383.HK）、华润置地（1109.HK）、世茂房地产（0813.HK）和远洋地产（3377.HK）。其中广州富力地产（2777.HK）大跌29.6%至2.57港元，而其52周高点在45.60港元，这已基本反映了投资者对于高债务/权益比率的地产商在目前行业下滑的情况下难以生存的预期。同时，在A股市场,房地产领跑者万科A（000002）跌停，一线企业金地集团（600383）（600383）距离股价跌破净资产只有咫尺之遥。

    新政实施两日，地产股价单日最高跌幅近50%。尽管港股市场上内资房地产股的三季报大多要到下月才公布，但趁着“救市”利好出台，内资房地产股正被大笔卖出，需要支付较多地价、资产负债率较高的个股首当其冲。10月27日,一些龙头股更创下自2006年以来的最大跌幅。|

    以合生创展（0754.HK）为例，它以30.64％的跌幅，成为当日收盘跌幅最大的内资房地股产之一，报收1.63港元，这一水平已经接近其2005年引入武捷思进行资本运营之前的价格。目前它的市盈率只有0.64倍，为内资房地产股中最低；市值已经相比2008年中期的净资产折让近90％，是内资房地产股中折让最多的。而富力地产（2777.HK）当日最大跌幅接近50％，成为上市以来复权价新低。至于雅居乐（3383.HK）、中国海外（0688.HK）等负债率较低的个股，下跌幅度也超过10％。

    业绩拐点引发恐慌

    地产股未来不确定

    在“救市”背景下的房地产业，依然哀鸿遍野。在三季报出炉的节骨眼上，资本市场上对于业绩拐点的恐慌情绪正被放大。多名分析人士指出，“救市”只会延缓房地产业调整的时间，要使购房者对房地产的估值信心回升有一定难度，地产股的未来业绩仍然存在相当大的不确定性。

    10月27日，负债比率偏高的广州富力地产（2777）被传未能偿还银行贷款，当天股价一度下跌逾五成。富力于10月28日晚澄清，指出集团财务健康。不过，有分析认为，楼市持续疲弱，个别内地房企已出现倒闭的前期征兆。

    此前，由于合生今年的销售业绩不算理想以及目前账面上需要支付的100亿元地价没有明确的支付时间表，摩根大通以及高盛也表示其前景存在众多不确定因素。

    “引发内资房地产股暴跌的，可能是即将公布的三季报业绩未如预期。三季度业绩拐点只是开始。”有内地房地产分析师表示，政府的房市新政短期内的确会小幅刺激需求，而就长期而言，只是延缓行业下行趋势，并延长行业调整时间。在经济增速放缓的情况下，未来收入增速下降的趋势非常明显，这将进一步加重房价下行的压力。

    某分析师表示，房企盈利在今年不会出现问题，明年却可能出现亏损项目。这一点在拿地较多的企业中将更为明显。例如中海地产（0688.HK）去年以75亿元在重庆购买的地王项目近日开售，其发售价已经低于地价加建安成本，算是亏本出售，而这样的项目将越来越多。|

    “按照以往的经验，5月、6月和9月、10月的销售额占到地产商全年销售额的50%以上，而9月、10月份的销售额一般又好于5月、6月份。”天相投顾宏观金融地产小组分析师张旭明说。“金九银十”对于地产商们的重要性不言而喻。但是今年的“十一”黄金周与9月黄金月，各地的销售业绩并不理想。大部分开发商的销售业绩均出现同比下降。而记者从不少上市公司的内部人士处了解到，很多企业的银行负债高达百亿元，手头流动现金只有10多亿元。目前三季度的奖金已经停发。更有部分知名公司去年的年终奖，一直到今年10月才陆续发放完毕。临近年关，万科等一批大型地产企业出现裁员高潮。

    “救市已经错过最佳时机。”SOHO中国董事长潘石屹在10月下旬表示，现在很多地产公司已经进入冬眠期，目前全国4万多家地产公司里，没有“生命迹象”的地产公司至少有1万家。尽管目前政府开始做出反应，通过减免税费以及放宽首次置业房贷等来“救市”，但是问题在于，全球经济减速打击了市场信心，政府的措施现在能带来多大的改变还未可知。目前不但投机性购房者已不再购买第二套房，潜在买家也选择了观望。但光大证券的分析师赵强却认为，港股暴跌和基本市场面没有关系。新政实施的两天里，香港正面临清盘，其他行业跌的也很多。而关于富力金融衍生品的传言也可能是导致地产股受影响而大跌，但他认为富力出面澄清后股市应该会有所好转。

    截止到29日下午记者发稿时，港股内资房地产股较前一交易日略有上升，终见止跌企稳迹象。

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