去年9月27日央行和银监会联合发布了“9·27房贷新政”，这一年来房贷新政对楼市的影响有多大?尽管各方说法不一，但一个不争的事实是，在过去的一年内，不仅全国各地的成交量都持续萎缩，楼价也明显处在了下降通道中。广州甚至出现了政府推出的土地无人应价，重新挂牌时连底价也被迫调低的窘况。面对房地产市场整体出现的困境，不久前，中房协相关领导上书了一份房地产政策调整建议，建议改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。本栏撰文：记者王荔珏

    “9·27新政”一周年回顾

    三大要点

    1.第二套房贷首付提高到四成：“9·27新政”针对的是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，首付不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

    2.第二套住房的认定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

    3.对开发商的限定：对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房的企业不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求。

    “90·70”政策：供求矛盾激化选择空间变小

    现阶段，占据市场消费主力的几乎都是首次置业者，成交的单位则以“90·70”产品占据主导。即使首次置业者都乐意入市，也依然难促使成交量全面恢复。因为，在年成交量为800万～1000万平方米的高峰期，首次置业者所占的比例不超过六成。如今，既然是首次置业者占据市场主导位置，而成交的也以90平方米以下单位为主的话，年成交量估计最多也难过700万平方米。

    “90·70”政策作为住房保障体系的具体措施实施两年多来，令目前广州住宅市场有大量“90·70”产品推出，虽然在降低置业门槛、保障首次置业者利益方面起到了积极的作用。但从市场实际需求看，该政策也有其不足的一面，因为其实施的结果，是令产品类型分化严重，从十一的产品结构看，要么就全是90平方米以下的单位，要么就是并联而成的超大单位，这不仅使产品同质化严重，而且令买家选择的空间也变窄。|

    有市场人士认为，“90·70”政策以照顾首次置业者为前提，本无可厚非，但同时也牺牲了部分中产者的利益。全国工商联房地产商会会长聂梅生日前出席一个论坛时就指出，“目前的情况是房地产供需矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，目前滞销的恰恰是我们原来非常想卖出去的部分。”最近，有消息称成都就对“大户型”的定义扩大到220平方米，而且其“违规”做法并没有遭到有关部门的禁止，由此让人预期政策可能有调整的迹象。

    二套房贷新政：不能完全阻隔投资客

    从投资客的撤场，到楼价的下调，我们不可否认，“9·27”房贷新政的执行，客观上是挽救了一大批炒家，同时堵塞了炒楼的资金来源，提高了炒楼的资金成本，降低了银行风险。但同时，我们也应该意识到，投资客的撤场，关键在于楼价的下滑，令其感到没有投资空间所致，并非就全是二次房贷政策以及首付、利率提高所致。

    近期，珠江新城一楼盘以低于市场价开售，有近半数的人是该盘所属集团旗下物业的旧买家。无独有偶，番禺一豪宅开始接受登记，不少入市者也是其旧业主。透过这两个典型的例子就可说明，二次甚至多次置业者并没有放弃其投资的机会，只不过不是短期的投机行为罢了。对于经济实力较雄厚的中产阶层来讲，无论是首付门槛的提高还是银行利率的上调也还是属于“毛毛雨”，问题的关键还在于物业是否具有投资价值而已。现阶段投资客的观望，关键只是在于楼价的曲线呈下降的态势，而一旦这曲线随着供应量的减少而往上的话，恐怕这一新政也就失效了。

    禁止囤地：房企难以应对市场变化

    至于“9·27”新政对开发商的限定，包括对具有囤地、囤房的企业不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求等等。对开发企业而言，当然谁都想可以不断开发，以赚取更多的利润，但问题是，市场承接力充足与否，则非开发商所能掌控的了，而是受到整个经济大环境走势的影响。

    去年十一之前，由于楼价大幅飙升，令开发商狂热拿地，但随着“9·27”新政的出台，楼市虚热的退去，至今也还有不少人连高昂的地价也没能力缴清。因此，这些高价的地块该何去何从，恐怕也还是个问题，更勿论其是否囤地了。|

    有市场人士就指出，其实，开发商本身是不太愿意长久囤地的，因为这样并不能产生利润，但问题是，当销售受阻时，是否还有资金支撑新的开发。目前房地产行业遭遇的已不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏的前景。一旦房地产行业陷入中期调整，这就可能给我国商业银行带来的不良贷款达上万亿元。

    市场观点

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：

    房地产政策微调 信号已经出现

    日前，首届亚太论坛2008年年会在广州汇景新城亚太会所举行。在本届年会上，“欧元之父”罗伯特·蒙代尔、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松和全国工商联住宅产业商会会长聂梅生等专家学者，就中美经济的现状与未来进行了深入探讨。

    会后，聂梅生在接受本报记者的专访时表示，房地产政策微调的信号已经出现。例如最近出台的降低存款准备金率和降低贷款利息的政策。而其他一些有关宏观经济的信号也可以看作是对房地产行业的利好信号。比如从紧的货币政策现在不提了，升息的言论也不见了。

    聂梅生表示，国家不会明确提出针对房地产行业的“救市”政策，因为这是不现实的。而相对于房地产行业具体的调控政策，宏观政策显得更重要。例如金融方面的，此次降低存款准备金率就有利于释放流动性，还有税收政策。她预计，在即将召开的三中全会上，我国的税收政策将有较大的调整。而就房地产行业本身，聂梅生表示政策也有松动的迹象。例如在一些城市“90·70”政策的松动、二次房贷政策的松动等等，国家对此并没有追究，采取了默认的态度。

    聂梅生认为，房地产市场现在应促进恢复合理的市场交易，尤其是针对量大面广的“90·70”住宅出台激励政策，积极恢复内需。

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