大开发商一边频繁降价，一边“招降纳叛”，进入9月底，万科、恒大等一批焦点地产企业吸引了大众的眼球。目前，原本由“开发商-购房者”的二元博弈开始裂变，伴随地方政府频频救市背后的利益诉求以及开发商群体分裂，部分中小开发商选择“冬眠”，一些大型开发商却借机扩张领地。新的楼市博弈形成了四方力量的新格局。

 

    裂变·事件

 

    恒大一边疯狂甩盘一边疯狂扩张

 

    “诚寻地产开发项目！”

 

    昨日，恒大地产在《成都商报》等成都主流媒体显要版面刊登广告：“恒大地产集团现在成都诚寻地产合作、项目转让等相关信息，敬请垂询！”恒大地产负责该事项的人士称，此次合作为恒大地产“按照集团发展的统一目标”，实质是和达成合作意向的中小开发商互惠互利。

 

    瞄准中小开发商

 

    同样在成都的主流媒体，恒大“成本价发售”的整版广告已连登数日，而距离其特价开盘的29日，仅仅只有4天时间。在这个节骨眼上，恒大地产是要熊市扩张，还是虚张声势？一边疯狂甩盘，一边疯狂抄底，恒大想做什么？各地开发商绞尽脑汁开源节流的时候，恒大此举背后的行业变革是什么？

 

    昨日，恒大地产负责人黄先生明确表示：“仅今天一天，前来咨询意欲合作的电话就有好几十个。目前，我们暂不考虑联合开发，只考虑完全的土地转让，而且最好是成都市区内的。”

 

    随后，记者又致电恒大地产成都公司，一负责人说：“如果有合适的优质项目，交易定价将主要依据标的项目的评估值，同时也会考虑标的公司的管理团队及员工素质。”

 

    显然，按照恒大地产的说法，就是要对中小开发商“开刀”。

 

    扩张为集团统一目标

 

    在目前全国大中城市土地流拍频频出现、开发商资金压力加大、传言恒大地产上市受阻、公司资金链断裂的敏感时期，恒大地产此番继续扩充土地是否正在上演最后的疯狂？ |

 

    负责联络合作的负责人向记者表示谨慎的乐观，此次合作是“按照集团发展的统一目标，实质也是和达成合作意向的中小开发商互惠互利。”恒大地产这个备受关注的全国最大的“大地主”葫芦里到底卖的是什么药？对此，成都公司该负责人解释：“目前,恒大地产回笼了几十亿元的资金，同时，私募基金的进入也极大地缓解了此前的资金压力，广大投资者及购房者完全没有必要质疑。”

 

    对此，当地业内人士不以为然，“恒大地产在成都降价力度确实相当大，但是具体回笼了多少现金，还不好说。”

 

    或为虚张声势

 

    今年4月份，中国证监会有关人士的一个公开表态：“中国证监会对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”无疑，证监会的表态，对恒大集团似乎有点针锋相对的意思。难道真如所言，私募基金在短短十几天里就迅速到位了？

 

    对此，成都公司负责人有些闪烁其词：“大家都在一边降价一边买地，这是个扩充土地储备的好时机，包括万科也这样做了，没有什么具体原因。”

 

    业内人士认为，根据之前的报道，截至去年9月30日,恒大地产总资产约148亿港元,负债达140亿港元,资产负债率接近95%；到今年6月，恒大增资扩股6亿美元后，负债率降到65%左右的行业平均水平，但也明显高于万科的37%。

 

    从这个意义上看，恒大地产的疯狂扩张无疑有巨大风险，要么是许家印头脑发热，欲效仿万科毕其功于一役，要么就是虚张声势，以排解购房者对其未来资金链产生的忧虑。

 

    裂变·土地

 

    转让土地成风大佬疯狂抄底

 

    抄底中小开发商

 

    第三季度在深圳产权交易所挂牌出让的房地产项目就多达20余个。有知情人士称，更多的开发商委托中介公司进行转让。

 

    日前，记者获悉，华润置地再次获得华润集团的支持，以92.12亿港元收购华润集团旗下包括北京、武汉、重庆及大连等地的地产项目，由此，华润置地将获得约415万平方米建筑面积的土地储备；富力地产落实了16家酒店并扩张200万平方米商业地产。 |

 

    9月13日,重庆渝开发股份有限公司发布公告,与重庆万科、重庆中核宜华置业有限公司签订协议,决定对重庆渝开发珊瑚置业有限公司进行增资扩股。

 

    国泰君安首席分析师张宇认为，当下深受融资困局的开发商忍痛割地或转让待售项目的案例将不在少数。

 

    土地获取方式多样化

 

    中国指数研究院土地研究中心的负责人向记者表示，对于一些知名开发商来说，中小企业的生存困境是其加速土地集中的大好切入点，其自身的资本困境并不能停止资本运作的脚步。对于市场来说，招牌挂不再是企业获得土地的唯一方法。

 

    一个典型的例子是，5月20日万科再次以较低的代价成功收购易理园景台项目，再次上演2007年春成功收购深圳富春东方旗下优质现楼的一幕。但仔细研究不难发现，两者前后所处的市场大环境已迥然不同。前者是熊市下开发商之间关乎生存的博弈，后者仅仅是牛市中利润的正常转手。

 

    青睐二、三线城市

 

    中国人民大学土地管理系副教授张跃松向记者表示，确实有很多开发商，尤其是资本相对雄厚的大型上市地产公司，选择在风险小、条件便利、市场相对适中的城市拿地，比如恒大地产在成都意欲寻找储备土地；碧桂园新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区；今年万科对重庆珊瑚海公司的整体收购，目的就是其手中的低价土地。

 

    但对多数中小开发商而言，形势却十分艰难。在张跃松看来，“70/90”政策，意味着要到基础配套缺乏的郊区去建中小户型，中小开发商将面临很大的市场风险和资金压力。本来这些开发商资金实力并不强，土地储备不足甚至是零，现在又担心政策风险，把握不住市场走向，对于土地，又处在想拿不敢拿的窘迫境地，“这将是个严酷的打击”。

 

    裂变·弱者

 

    全员放假、卖车库中小开发商开源节流

 

    近日，记者获悉，在大开发商靠降价抢市场，靠收购扩张土地储备的同时，部分中小开发商绞尽脑汁“开源节流”。 |

 

    全员放假无具体期限

 

    本月初，柳斌(化名)已被公司宣布得到一个无薪无具体期限的假期。这是自去年年底楼市危机以来，他所在的公司采取得减少成本的最新措施之一。

 

    柳斌是河北省石家庄市一家地产公司的前期项目经理，负责公司的土地储备，因为出色的工作成绩，董事长发给他的过年费以“十万元”计。

 

    9月23日，该公司总经理庞国建告诉记者，为了节省成本，几乎所有员工都放无薪假了，“这比直接减薪的效果要明显得多。”庞国建说：“现在公司把能停工的项目都停掉，也没有什么备战金九银十的说法，免得产生不必要的成本支出。尤其是几个薪水拿得高的业务经理，都被宣布放假了，没有一点底薪。”

 

    随着地产“寒冬”的临近，地产商正想办法“活过去，熬过苦难时期”。用SOHO中国董事长潘石屹的话来讲，就是全国的地产商要学做“猪坚强”。

 

    “白送”车位求现金

 

    昨日，记者在成都的一位朋友收到了所住楼盘开发商的一则通知：购车位返现金，车位当“白送”。该通知称，在2007年交房的该楼盘近期将把出租的车位全部出售，价格在9.8万元~17万元，开发商承诺，业主购买车位后，开发商在20年内每年向业主返还车位价款3%的现金，此外购买满5年后，业主可以无理由要求出卖人按合同价款回购。

 

    “肯定是开发商缺现金了，所以才急着给这么多优惠，相当于白送车位。”该业主称，这一行为本身已经反映了开发商对现金的需求。

 

    本地业内人士反映，最近一段时间，不少开发商都开始出售已经交房楼盘的车位。“开发其它项目缺钱，急需现金就只有打车位的主意了。”

 

    裂变·救市

 

    地方政府焦急：无地产不增长

 

    “地方政府怎么也没想到经济下滑得如此利害。”一位地产商对记者表示，“房地产行业的调整不可避免，地方政府的救市行为，无力扭转大的趋势。” |

 

    土地出让金锐减

 

    截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月以来，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而5月以来的5个月时间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。目前，20个大中城市已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。据国土资源部下属全国地价监测中心统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%左右。

 

    随着土地的流拍，绝大多数地方政府的土地财政收入也开始剧减。公开数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。仅以此数据估算，地方政府2008年在土地出让方面的收入将减少50%左右。

 

    国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%。据重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。

 

    救市效果甚微

 

    为了挽救下滑的土地出让收入，各地方政府开始想办法提振楼市，促成交易量的回升，但收效不大。

 

    厦门和福州调整土地出让条件，分别下调规划了90平方米以下户型的比重。此外，沈阳、长沙及武汉等地则以放松公积金贷款买房标准的形式“救市”。9月4日，西安市政府出台政策，对购房者进行0.5%~1.5%的补贴。不过此后两星期，西安楼市成交量仍无明显回升。

 

    “救市报告”撰者言：第四季度将成为政府重要观察期

 

    否认“救市报告”

 

    1~8月深圳新建商品房销售面积为225.7万平方米，同比减少51.29%；其中，住宅销售面积206.87万平方米，同比减少50.52%。据此，王锋等提出建议：“适时适当采取一些短期的调控措施，如税收减免、利率调节、实施灵活的土地政策等措施。”

 

    但在昨日，王锋明确否认“救市报告”的提法，“我从没说过‘救市’，也不主张‘救市’，‘救市’这个说法在我国根本不成立，大家不要歪曲我们撰写报告的本意。”对此，王锋提醒市民，“不要受房地产市场上流行的‘救市’说法所左右。” |

 

    开发商自省

 

    深圳中航地产负责人态度乐观：“短期内地产行业难逃此轮经济衰退之影响，行业也不是短期内就能复苏的。”而深圳另一家央企控股公司老总则显得相当理性，“救房地产行业的不是政府、不是银行，是市场本身。”王锋也认为，如果市场这只“看不见的手”失灵了，就是政府调控要出面的时候。但楼市的发展应该遵循市场规律，政府不应过多干预。

 

    针对潘石屹等国内知名企业老总近日连续发表的“救市”言论，王锋认为，开发商更应该多做的是“争前途，而不是谋后路”，不要把目光放在简单的放松还是收紧银根问题上。

 

    房地产市场调整期并不悲观

 

    王锋认为，虽然全球整体经济出现衰退迹象，但只要中国在政策、市场、操作层面回归理性，中国房地产市场在未来一定能够稳定增长。但由于各地、各区域楼市发展程度和具体情况不一样，内地二、三线城市受影响低，上海楼市调整期刚刚开始，广州、深圳等珠三角地区则显得影响较深。

 

    从宏观基本面看，近期深圳楼市难以出现大幅反转。未来的第四季度又是深圳传统的楼市交易高峰期，这三个月楼市的表现非常重要，由此看来，第四季度是政府的数据观察期。

 

    王锋说，“撰写报告只是因为担心深圳楼市对整个中国楼市带来危机。”

 

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