进入“金九银十”之后，楼市传统的“旺季”似乎正在变成“望季”：在一片“诱人的打折声中”而变得“秋风秋雨愁煞人”。寒冬将至，就在楼市积极准备“过冬棉袄”时，央行的“双下降”政策似乎是一个“雪中送炭”！

“这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月的下调0.36%；1年期及1~3年下调0.27%；3~5年期的下调0.18%；5年期以上的下调0.09%。也就是说，这次‘两率’的调整对房地产业的影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，越是贷款期限短，下调幅度越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3~5年之间，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，那么其下降幅度更小。再加上，个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行，那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小极限。”　——摘自易宪容博客。

“双下降”开发商不应高兴太早

“此次央行利率下降的幅度很低，从某种角度来讲，对中小企业的发展带来利好，对房地产业有什么影响，目前还看不出，即使在一两年后会给这个行业带来利好，影响也不大。”安徽大学经济学院吕英斌教授在接受记者采访时分析说。

“央行下调存款准备金率和贷款基准利率的‘双下降’，考虑更多的是中小企业，特别是中小型制造企业。如果是这个‘双下降’开发商就认为是中央政府开始救市的话，我要提醒开发商注意，不要高兴太早！”安徽省社科院房地产研究中心主任孔令刚更是直言不讳地提醒开发商。

安徽建筑工业学院房产研究所所长李国昌同样认为，“央行这次调整利率主要是应对国际金融，对国内特别是房地产市场影响不大”，对房地产业来说，唯一利好的就是贷款利率调低了，但这个利率调整幅度非常小。如说有影响，可能是调整了一些人的心理预期。有些开发商看到了这个势头，就认为将来国家可能会对房地产市场采取一些救市，有了这个预期，挺过这个难关的力量就大了。 |

用纳税人的钱救市值得商榷

何谓“救市”？孔令刚认为，“救市，只是个通俗说法，实际上是一个行业在发展过程中出现低迷或波动时，政府出台的一些调整政策”。就目前楼市现状，孔令刚认为，政策“救市”有三种形式：一个是土地交易门槛降低。将原来的大地块交易分解成如今的小地块交易；调整土地基准价格，土地交易款缴款期限放缓。南京市今年2月份开始“大地块”划小，而合肥则是从4月份开始。如果把这个作为楼市救市行为，合肥救市实际上从上半年就开始了；其次是政府直接补贴购房者。对低收入家庭住房的保障，中国目前是经济适用房和廉租房并存，随着很多城市一级市场的低迷，有的城市把建设经济适用房的钱直接补贴给有资格买经济适用房的人，让经济适用房的资金进入一级市场。比如西安、武汉、重庆等城市；第三种是免收或减收各种契税。对购房者来说，购房者成本降低了；第四，公积金缴、贷范围扩大，降低公积金贷款门槛、降低公积金贷款首付比例（从30%降到20%），调整贷款10年期限为20年。

如何看待地方政府出台楼市新政被质疑是“救了市场还是救了开发商”时，孔令刚如是说，“在一些一线城市，地方政府考虑更多的是救开发商”，中央出台宏观政策，为的是让这个行业健康成长，“遗憾的是，地方政策救了开发商。而这些政策并不能让楼市转好，可能只是倾向交易的某一方”，“对房地产来讲，适当出台产业政策是应当的，但这个政策应该是有利于交易各方，要公平，而不是偏向某一方，更重要的是能让这个行业健康持续发展。”

“有很多人认为，政策救市并没有把房价降下来，消费者没有得到好处，救的是开发商”，李国昌分析说，政府出台救市政策的初衷是希望楼市能健康发展，是可以理解的，但要考虑通过什么样方式来救市。“我个人认为，第一是要加强市场的透明度，主要体现在产品的建设成本和合理利润的透明度，以及交易的透明度。政府要增加房地产市场发展的透明度，明确告知消费者将来的市场情况；第二要调整人们的心理预期。比如政府通过媒体将城市远景规划介绍出去，让市民明明白白知晓未来楼市的概况后，市民自然会调整自己的心理预期。” |

“合肥楼市整体还是健康的，还不需要救市，也没有救市这个意向。至于其他城市的救市现象，那是根据当地的经济发展和需要，如果拿纳税者的钱来救市，我觉得，应该认真考虑一下！”合肥市房地产管理局总工程师李慧秋如是说。

合肥楼市开发节奏应有所节制

在谈到目前合肥楼市状况时，吕英斌教授在“不涨价不现实、不可能”的前提下，倡导消费者要学会“梯度消费”。吕英斌认为，合肥的房价是稳定的，目前每平方米3500元~4000元的房价是比较合理的，价格上涨速度符合经济发展规律。居民购房不能一刀切，应根据各自的经济收入状况，在不同的时期满足自己不同的要求。合肥市政府建设的经济适用房，满足了一部分迫切需要改善住房状况而没有经济条件的人；经济条件比较好的，可以买好一点的商品房；一些有一定经济实力的消费者可以购买高档的住宅。总之，根据各自不同的情况，人们应有不同的消费层次，用梯度消费来满足自己“从无到有、从小到大、从一般到精品”的住房需求。

李国昌则在肯定中表现出些许的担忧。李国昌认为，楼市自从进入传统的销售旺季——“金九银十”之后，合肥房价下降不明显，但交易量下降很明显。交易量的下降其实是消费者和开发商之间的博弈。开发商可能预期将来的房价还会上涨，有了这样的预期，就会期望将来的房价；但消费者却有另外一种预期，因为消费者看到的是周边楼盘在降价，有了这个现实，消费者就有可能要推迟购买时间。市场供应是既定的，但需求随时都在变化，这就带来了供求失衡，供求关系打破了最终就要看开发商的资金实力。

对此，孔令刚有着另一种担心。孔令刚认为，合肥市这几年的房地产开发总体上是健康的，担心的是，今年上半年的开发量与去年同期相比增长了30%以上，增长非常快；但市民的收入没有增长这么快，目前的供给可能稍稍大于需求，所以，开发的节奏要控制。开发节奏如果不控制，可能到明年这个时间，合肥住房的空置率会非常大。

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